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二七区LOFT公寓,现房在售你确定不瞧瞧?

2021-11-28来源:郑州房产网二七区LOFT公寓,现房在售你确定不瞧瞧?

乐居买房讯 乐居楼盘测评系列,来自专业测评师的现场实勘。资深评测师将挑选出市场热盘,走进项目深入实勘,看项目、新人奖户型,实地探访周边环境,从专业角度给广大网友带给最新、最全面的楼盘现场信息,还原项目真实人居体验。

本期楼盘项目管理项目

二七区   |融侨悦公馆

楼盘亮点呈现

现房在售,LOFT 功能齐全;

融侨悦公馆现房在购,较少了等候的时间,购买就可装修入住;loft 产品独立双入户利用率较高。

项目不足:

1、周边生活配套有待完善,地铁资源缺少,对于投资来说优势不大。

2、40% 公摊较大,得房率较低,平层梯户比较高,整体户型进深长,面宽窄,不适合自律。

综合引荐购买人群:

项目得房率较低,平层公寓空间局促,loft 小两室功能齐全,整体适合投资或者前期过渡性居住于使用。

区域测评

地处二七新区,发展较为缓慢

区域概述:融侨悦公馆位于嵩山南路与南三环交汇处南 2 公里路西,属于二七区。二七区地处郑州西南,传统的二七区发展较早于,是郑州中心城区之一,以三环线为界,三环以内的二七老城区正处于郑州交通枢纽位置,郑州火车站坐落于区域核心;老城区配套醇熟,地铁 1 号线、5 号线与多条线路换乘,通达全城;二七商圈、万达商圈等早已发展成熟期,目前老城区基本已开发殆尽。

随着城市的外溢扩展,三环线以南的二七新区沦为区域发展重头,二七新盘基本集中在该区域,区域内目前没地铁通行,商业和医疗配套都尚待完备。

 板块阐述:融侨悦公馆正处于南三环以南的二七新区,二七新区与管南同为郑州南区,但是管南凭借 2 号线、4 号线、小李庄车站规划的落地、金岱科创城新的规划公布等多方面优势的护持,发展势头快速增长,区域房价也是逐渐让刚须要高攀不起的节奏。

而二七新区则是较为缓慢,配套落地劣,三环外只有地铁七号线目前正在建中,一条开通的地铁线路也没,楼盘也多以刚须要居多,价格上优势不会低一些。就目前的发展来说,二七地块较为规整,在道路、绿化、配套上略胜管南,整体规划上,该区域要打造 " 健康智都 · 绿色新城 ",大环境上更偏提高。

项目项目管理

现房公寓在购,得房率较低

融侨悦公馆是凝侨悦澜庭的公寓项目,产品规划有 2 栋公寓和 1 栋低层商业。产品涵括 LOFT 公寓、平层 SOHO 公寓及商业三种类型,LOFT 公寓总高 19 层,平层 SOHO 公寓总层高 15 层。

其中,1# 楼 LOFT 公寓为共 19 层,1-2 层为集中于商业,3-19 层为 loft 公寓设计,其主力户型为 54㎡-59㎡,共 743 套,标准层 51 户,5 部楼梯,10 部电梯,挑高 4.85 米。

2# 公寓为平层 SOHO,胜一层到二层为集中于商业,3-15 层为平层 SOHO 公寓,总套数 818 套,主力户型面积区间为 31㎡-39㎡,标准层 70 户,5 部楼梯,6 部电梯产品为郑州市场主流面积,面积小,总价低,适合投资。

整体公摊 40% 左右,得房率比较低,平层户型多为酒店和民宿的投资,不适合自律,loft 户型可以作为小两室,居住舒适度比平层要好的多,目前现房在售,剩余房源不多。

【主力户型分析】:常规户型,平层空间较局促

1、soho 户型

38㎡一室一厅一千户所是平层户型,和市面上一般平层小户型设计相差不多,入户门转入右边沿墙做到了一个小的厨房操作台,可以用来吃饭,对面是卫生间的空间,往里是餐客一体的公共空间,挨着南向阳台窗户的是卧室,制成了一个榻榻米的设计,比较省空间。

整体开间 2.7 米,进深 7.9 米,户型进深宽,进深较宽,卫生间的面积较拥挤。

2、loft 户型

54-59㎡两室两厅一卫是 loft 户型,小复式设计,开间 4.05 米,进深 7.9 米,可以制成上下两层,一层用来做到餐厅和客厅,二层做到两个小卧室,空间也不会变得很局促,且二层楼梯口在入户门处,未来可以打导致独立双入户,分开租赁,利用率较高。

如果是 1 个人居住于或者年轻小夫妻作为前期过度居住于用于,也可以将二层客厅部分制成滚高层,不会变得整个户型空间更广阔舒适。

该户型是毛坯交付,所以后期二层隔断必须自己打,相比平层公寓,装修成本会比较高。

房价及潜力分析

融侨悦公馆平层均价 6200 元 /㎡,LOFT 均价 7000 元 /㎡,毛坯交付。

周边公寓项目产于较多,地块东边紧邻的是亚新新的公馆,一路之隔有奥马广场,均已交房,二手房均价 7200 元 /㎡起,1 室小户型租金 1000 元左右。总体来看价格适中。

最后价格潜力:融侨悦公馆目前地铁交通比较缺乏,区域目前开建的地铁距离也比较远,西南边多为物流园区,居住于环境交差。仙女古墓自身产品方面,公寓公摊 40% 左右,得房率比较较低,平层 6 梯 70 户,低梯户比,平层公寓做到投资酒店、民宿的多,整体居住素质一般,且项目周边有亚星、奥马广场等大片的公寓扎堆,供应量大,对于后期出租率竞争较小。

交通项目管理

公交线路较非常丰富,地铁资源欠缺

轨道交通:融侨悦公馆所在区域目前没通车的地铁,只有一个在建的 7 号线,沿大学南路铺设,距离下古墓较将近是南环公园车站,步行约 2 公里左右,距离较近。

公共交通:融侨悦公馆1 公里范围内有 7 个公交站,还包括 49 路(嵩山路南 --- 医学院),280 路(红花寺村—黄岗寺),563 路(刘寨镇—公交三公司)B60 快速公交(嵩山路南段—火车站)在内多条公交线路,可直达二七万达,医学院,火车站等核心商圈。同时在大学路,南四环西北角还有一个政府投建的大型公交枢纽站,规划有数十条公交线路,同时相连航空港区,龙湖新城等城郊县域。

自驾:融侨悦公馆周边有三纵三横较完备的交通路网,如嵩山南路、大学路、京广快速路、南三环、南四环等,项目东边座落在嵩山南路,向南与郑州绕城高速交汇,连通郑栾高速,向北可直通二七区、中原区、惠济区等多个主城区。距离南边南四环直线距离仅 900 米左右,回头大四环高架同样可以通达全城。

设施项目管理

优质设施不多,多数规划开建中

教育配套:融侨悦公馆南边座落在河南省轻工业学校,武汉理工大学郑州教学部,东侧规划有九年一贯制教育,周边 1.5 公里内还有二七区鑫苑小学、四季路第二小学等、郑州实验外国语中学、二七区榕江路学校、郑州沪华国庆学校等,学校以政府规划及区分为准。

医疗设施:融侨悦公馆项目邻近郑州市第二人民医院(大学路航海路向西),约 1 公里左右,以及武警医院分院(嵩山路南三环北 500 米);后期项目周边还将规划有三级甲等医院,目前暂未落地。

公园配套:融侨悦公馆邻近南水北调运河公园,南水北调郑州段全长 128.94 公里,河面最长处约 100 米,两边各有 70 米长绿化带,绿化面积达到 160 万平方米;东边大学南路南四环的南环公园距离项目步行约 2 公里。

商业设施融侨悦公馆邻近南水北调运河公园,南水北调郑州段全长 128.94 公里,河面最宽处约 100 米,两边各有 70 米宽绿化带,绿化面积超过 160 万平方米;东边大学南路南四环的南环公园距离项目步行约 2 公里。

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