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上海楼市有待复苏,10月二手房成交量1.3万套

2023-11-10来源:郑州房产网上海楼市有待复苏,10月二手房成交量1.3万套

  在如愿迎来“金九”后,上海楼市“银十”似乎失约了。


  以新房为例,上海链家研究院的监控数据表明,10月份上海全市共成交价新建商品房4721套,环比上升58%,同比上升7%;成交金额408亿元,环比下降31%,同比增长15%。


  从成交价价格来看,则有所上扬。数据表明,10月份上海新房成交价套均总价863万元/套,环比增长63%,同比增长24%;成交均价72550元/平,环比快速增长47%,同比快速增长20%。


  上海链家研究院首席分析师杨雨蕾指出,这是由于10月供应量回升,所以成交价环比出现下滑。受供应结构影响,成交中低均价、低总价房源占到比减少。此外,10月份内中环间成交价占到比增加。


  供应方面,上海10月份追加供应金额601亿,环比上升18%,同比快速增长56%;新增供应7513套,环比下降27%,同比增长3%。


  从成交价区域来看, 10月份外郊环间成交2266套,占到全市总成交量的48%;内中环间成交价占比21%,出现显著增长。2023年前10月,外郊环间成交价占比51%,较去年减少了4个百分点,郊环以外减少了7个百分点。


  10月份中高端项目之后沦为成交价前十榜单上重要构成部分,尤其是单价10万元以上的高价房项目,榜单中有5个单价10万元项目,比9月份多1个,较为典型的是徐汇的“汇樾庭”和“玖珑庭”。此外,关注度颇高的静安天悦、前滩百合园也已售罄。


  整体成交数据下行,但也不乏迎来“银十”的房企。一名房企人士告诉他界面新闻,从新房项目销售来看,上海的成交基本超过预期。“但10月份衰退一般,不能说没那么劣了。”


  二手房成交价同样不乐观。“行业都大哭了,虽然是在预期范围内。”一位负责二手房交易的业内人士回应,今年10月上海二手纯住宅成交价总套数才13242套,但去年10月都是16473套,低于二手房成交价1.5万套的荣枯线。


  一名二手房中介门店店长也告诉界面新闻,10月份上海二手房市场很一般,所在门店的成交也很差,“经济环境不好,购房信心还是没起来。”


  而且,在这期间以价换量的情况较多。以徐汇龙华板块附近一套房源为事例,今年8月中旬挂牌价格650万元,9、10月6次调价,现挂牌价529万元,总降价幅度100多万元。


  这在部分二手房中介销售人士眼中归属于市场正趋向平稳。“前几年疯涨的泡沫基本已经去得差不多,现在成交价价格和成交量也稳定下来了。”


  据网上房地产官网显示,10月份上海二手房成交量总计约15084套,其中显住宅按照9出的比例来算,约1.35万套,几乎是跌返回8月的成交水平。


  业内人士认为,10月的黄金小长假导致开局低迷,10月1-6日的日成交量在200套之内,对交易量有一定影响。而且在上海证券交易所量持续减少的情况下,成交价活跃度并不算高。


  据网上房地产上海证券交易所数据显示,今年10月二手挂牌量最低的时候,超过43万套(包括重合房源)。链家内网上海证券交易所总量也是一路稳定增长趋势,10月下旬的上海证券交易所量维持在16.3万套以上。


  同策研究院研究总监宋红卫向界面新闻指出,10月份二手住宅成交量1.3万套左右,环比9月份下降15个百分点左右。“认房不认贷政策的实施,很多移位性的市场需求尤其是首套置换需求减少,造成挂牌量大幅上涨,给二手房造成较小的压力。”


  此外,部分笋盘带动预期下行,目前可以看见核心区域的豪宅项目开始大幅降价,原来静安单价10万左右的小区,当前有8万左右的挂牌价。购房者预期也在下行,也就是说目前成交价的都是低于挂牌价的“定笋盘”项目,部分房东不忍心大幅折价,也有双方博弈论的影响。


  宋红卫指出,从楼市的前导性指标来看,目前仍然存在上行的压力,预计四季度二手房市场仍然较为低迷。


  值得一提的是,业内对于政策的预期也开始走低。“一是上海出政策的力度不会相当大,而且出来的意义也不是特别大。”


  10月24日,上海只对金山区出台了“定向松绑”政策,在同时符合单位条件、个人条件以及工作年限条件的非本市户籍人才,按规定在沪缴纳职工社会保险或个人所得税3年及以上、且在本市无住房的,可购买1套住房,且购房资格由居民家庭调整为个人。


  镜鉴咨询创始人张宏伟认为,金山区为上海远郊区域,现处于市场下行调整周期,基本上还是一个封闭型的房地产市场,客户主要是区域内消化,很难有市区客户外溢过去。此番定向宽松出租汽车,主要目的还是为了金山楼市去库存。


  10月28日,上海人大通过决定,赋予青浦、嘉定、松江、奉贤、南汇等五个新城更大的发展自主权。基于此,涉及业内人士猜测,上海的五个新城正处于功能提高的关键时期,楼市政策先前可能继续优化。(王婷婷)