在如愿迎来“金九”后，上海楼市“银十”似乎失约了。
以新房为例，上海链家研究院的监控数据表明，10月份上海全市共成交价新建商品房4721套，环比上升58%，同比上升7%；成交金额408亿元，环比下降31%，同比增长15%。
从成交价价格来看，则有所上扬。数据表明，10月份上海新房成交价套均总价863万元/套，环比增长63%，同比增长24%；成交均价72550元/平，环比快速增长47%，同比快速增长20%。
上海链家研究院首席分析师杨雨蕾指出，这是由于10月供应量回升，所以成交价环比出现下滑。受供应结构影响，成交中低均价、低总价房源占到比减少。此外，10月份内中环间成交价占到比增加。
供应方面，上海10月份追加供应金额601亿，环比上升18%，同比快速增长56%；新增供应7513套，环比下降27%，同比增长3%。
从成交价区域来看， 10月份外郊环间成交2266套，占到全市总成交量的48%；内中环间成交价占比21%，出现显著增长。2023年前10月，外郊环间成交价占比51%，较去年减少了4个百分点，郊环以外减少了7个百分点。
10月份中高端项目之后沦为成交价前十榜单上重要构成部分，尤其是单价10万元以上的高价房项目，榜单中有5个单价10万元项目，比9月份多1个，较为典型的是徐汇的“汇樾庭”和“玖珑庭”。此外，关注度颇高的静安天悦、前滩百合园也已售罄。
整体成交数据下行，但也不乏迎来“银十”的房企。一名房企人士告诉他界面新闻，从新房项目销售来看，上海的成交基本超过预期。“但10月份衰退一般，不能说没那么劣了。”
二手房成交价同样不乐观。“行业都大哭了，虽然是在预期范围内。”一位负责二手房交易的业内人士回应，今年10月上海二手纯住宅成交价总套数才13242套，但去年10月都是16473套，低于二手房成交价1.5万套的荣枯线。
一名二手房中介门店店长也告诉界面新闻，10月份上海二手房市场很一般，所在门店的成交也很差，“经济环境不好，购房信心还是没起来。”
而且，在这期间以价换量的情况较多。以徐汇龙华板块附近一套房源为事例，今年8月中旬挂牌价格650万元，9、10月6次调价，现挂牌价529万元，总降价幅度100多万元。
这在部分二手房中介销售人士眼中归属于市场正趋向平稳。“前几年疯涨的泡沫基本已经去得差不多，现在成交价价格和成交量也稳定下来了。”
据网上房地产官网显示，10月份上海二手房成交量总计约15084套，其中显住宅按照9出的比例来算，约1.35万套，几乎是跌返回8月的成交水平。
业内人士认为，10月的黄金小长假导致开局低迷，10月1-6日的日成交量在200套之内，对交易量有一定影响。而且在上海证券交易所量持续减少的情况下，成交价活跃度并不算高。
据网上房地产上海证券交易所数据显示，今年10月二手挂牌量最低的时候，超过43万套（包括重合房源）。链家内网上海证券交易所总量也是一路稳定增长趋势，10月下旬的上海证券交易所量维持在16.3万套以上。
同策研究院研究总监宋红卫向界面新闻指出，10月份二手住宅成交量1.3万套左右，环比9月份下降15个百分点左右。“认房不认贷政策的实施，很多移位性的市场需求尤其是首套置换需求减少，造成挂牌量大幅上涨，给二手房造成较小的压力。”
此外，部分笋盘带动预期下行，目前可以看见核心区域的豪宅项目开始大幅降价，原来静安单价10万左右的小区，当前有8万左右的挂牌价。购房者预期也在下行，也就是说目前成交价的都是低于挂牌价的“定笋盘”项目，部分房东不忍心大幅折价，也有双方博弈论的影响。
宋红卫指出，从楼市的前导性指标来看，目前仍然存在上行的压力，预计四季度二手房市场仍然较为低迷。
值得一提的是，业内对于政策的预期也开始走低。“一是上海出政策的力度不会相当大，而且出来的意义也不是特别大。”
10月24日，上海只对金山区出台了“定向松绑”政策，在同时符合单位条件、个人条件以及工作年限条件的非本市户籍人才，按规定在沪缴纳职工社会保险或个人所得税3年及以上、且在本市无住房的，可购买1套住房，且购房资格由居民家庭调整为个人。
镜鉴咨询创始人张宏伟认为，金山区为上海远郊区域，现处于市场下行调整周期，基本上还是一个封闭型的房地产市场，客户主要是区域内消化，很难有市区客户外溢过去。此番定向宽松出租汽车，主要目的还是为了金山楼市去库存。
10月28日，上海人大通过决定，赋予青浦、嘉定、松江、奉贤、南汇等五个新城更大的发展自主权。基于此，涉及业内人士猜测，上海的五个新城正处于功能提高的关键时期，楼市政策先前可能继续优化。（王婷婷）
