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健全有效监管 构建房地产发展新模式

2023-11-27来源:郑州房产网健全有效监管 构建房地产发展新模式

  日前召开的中央金融工作会议特别强调,要全面强化金融监管,有效地防止化解金融风险,切实提升金融监管有效性,依法将所有金融活动全部划入监管。本报今起发售“全面加强金融监管”系列报道,专访业内人士和专家学者对会议精神展开分析解读。


  日前开会的中央金融工作会议认为,增进金融与房地产良性循环,健全房地产企业主体监管制度和资金监管,完备房地产金融宏观审慎管理,一视同仁符合不同所有制房地产企业合理融资需求,因城施策用好政策工具箱,更好支持刚性和提高性住房需求,加快保障性住房等“三大工程”建设,建构房地产发展新模式。


  业内普遍认为,中央金融工作会议释放出明确的信号:一方面,立足当下作好防止消弭风险相关工作;另一方面,在当前市场供求关系发生重大变化的新形势下,着眼长远建构房地产行业发展新模式。


  完善有效地监管


  中央金融工作会议上关于“健全房地产企业主体监管制度和资金监管”“完善房地产金融宏观谨慎管理”等提法备受注目。业内普遍认为,再次强调监管的重要性,不仅是着眼当下化解风险的需要,也意在规范行业长远发展,通过更加严谨、科学、精准的监管措施,提升行业整体防风险能力。


  访谈专家分析,特别强调完善和完备房地产监管,一方面是要有效地防止头部企业债务违约后,风险向全行业或其他领域蔓延蔓延;另一方面要继续压实主体责任,对涉事企业、金融机构等增强全过程、穿透式监管,保证资金依法依规使用,防止潜在风险。


  中诚信国际研究院继续执行院长袁海霞表示,强化监管,可以理解为在微观层面健全完备主体监管和资金监管,在宏观层面完备房地产金融宏观谨慎管理。微观层面,先前有可能对一些重要性较强的头部房企以及风险较高的房企强化业务活动以及资金流方面的监测与管理,对预售资金被侵吞的监管力度也将持续强化;宏观层面,“三道红线”、房地产贷款集中度等宏观谨慎管理有可能进一步优化,适度减少房企合理融资方面的严格限制。


  “近些年房地产领域的风险,包括债务违约、交付给难、资金侵吞等,暴露出房企不存在的不规范经营等问题。中央金融工作会议抓住了防风险的关键,提出了健全房地产企业主体的监管。”易居研究院研究总监贤迈进回应,从房企债务违约事件中可以显现出,一些案例融资规模较大且错综复杂。防范类似于乱象,急需监管到位,提出完善房地产企业主体监管是明确的导向。


  业内人士认为,在特别强调监管重要性的同时,会议明确提出主体监管和资金监管共存,进一步具体了将对房企无序加杠杆、投机炒作等引发的各类乱象展开针对性治理。从长远看,确保房企合规经营,确保资金监管到位,不仅有助于加强对购房者权益的确保,也有利于重塑全社会对房地产的信心,推动行业构建平稳身体健康发展。


  促进良性循环


  客观上看,与其他许多行业一样,没有金融的资金支持,房地产无法构建长远身体健康发展。业内人士提到,化解风险重要且紧迫,在此过程中,同样必不可少金融工具的有效参予。


  中央金融工作会议提出,促进金融与房地产良性循环,一视同仁符合有所不同所有制房地产企业合理融资市场需求。在业内显然,构建金融与房地产的良性循环,从短期看,是有效地消弭和防范房地产领域金融风险的大力措施;从长期看,不仅不利于房地产市场长期稳定健康发展,也对巩固经济完全恢复有着重要意义。


  “会议明确提出‘金融与房地产良性循环’机制,在加强监管的基础上对于房地产的定调更为积极。良性循环机制或有助稳定房地产市场的运行。”袁海霞说。


  低和资本执行合伙人、清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心副主任周以升回应,一个现实问题是,与房地产关联的金融体系都是围绕着住宅研发建构的,这与此前房地产市场更重视销售绝非关联。而在销售放缓、不动产出租沦为大趋势的背景下,与之相匹配的金融体系尚未几乎建立,许多卡点和堵点尚待切断。“短期内,防范系统性风险是首要目的。金融反对可协助房企中短期债务重组、促进保交楼、防范发生系统性金融风险,为构建房地产发展新模式起着‘托底’起到。同时,在实业企业缩表的情况下,还不应希望金融体系中茁壮出有多头力量,特别是希望一些专业投资机构参与市场,避免价格螺旋式下跌。”周以升说。


  11月9日,央行公布的中国区域金融运行报告(2023)提及,适应环境房地产市场供求关系再次发生重大变化的新形势,主动调整优化房地产政策,增进房地产市场稳定身体健康发展。


  在央行表态的同时,一些部门也开会多家房企进行座谈,了解行业资金状况和企业融资需求。业内人士分析,中央金融工作会议释放出来增进房地产市场平稳健康和高质量发展的信号,随着会议精神的逐步实施,相关部门及各地陆续推出的具体措施,将进一步平稳和提振行业预期。


  “一视同仁满足有所不同所有制房地产企业合理融资市场需求,是促进金融与房地产良性循环的重要方面。”严迈进指出,下一步,各地也需从企业公平竞争、有效地消弭风险的角度了解解读政策,保证金融机构在有效地监管的前提下,公平支持各类房企的合理资金需求。


  此前出台的“金融16条”明确提出,对国有、民营等房地产企业融资市场需求一视同仁。目前,民营房企融资需求占到比较大,商业银行等金融机构要把反对民营房企融资的政策落实落细,切切实实把坚持“两个毫不动摇”落到实处,支持民营房企发展。


  用好政策工具


  2021年中央经济工作会议首次明确提出房地产行业“探寻新的发展模式”。此后,这一拒斥被多次提到。中央金融工作会议再次具体构建房地产发展新模式,是基于对当前房地产市场供求关系再次发生重大变化的根本性判断,也为新模式如何破题、行业如何发力说明了方向。


  “会议强调因城施策用好政策工具箱,我们理解的政策工具箱,包括行政、金融、财税等多方面措施,也解释政策工具要打好组合拳,为提振住房市场提供助力。”贤跃进回应,各地用足、用好各类政策工具,不仅需要注目传统的房地产库存、交易、价格等指标,也要关注金融类措施的适配度。


  7月底以来,首套住房首付比例和贷款利率下调、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施相继落实,有力支持了楼市消费。9月至10月房地产市场总体正处于小复苏状态,克而瑞数据表明,10月百强房企构建销售金额7761.4亿元,单月销售规模环比快速增长1.4%。


  不少业界人士指出,建构新的发展模式,是高质量发展拒绝在房地产领域的反映。从具体抓手来看,除了平稳满足刚需和提高性需求外,城中村改造、规划建设保障性住房、平急两用基础设施“三大工程”建设,将是构建房地产发展新模式的突破点,也是中长期金融有效支持房地产的发力点。一方面,“三大工程”是承托房地产投资的最重要力量,有助减轻房地产投资过快上行的压力。另一方面,在构建新发展模式的要求下,金融反对房地产的方向、力度、重点将经常出现相应调整或积极变化。


  “站在金融与房地产良性循环的角度,有必要推进一些结构性的调整。比如在房地产债务重组过程中,可考虑到更好地充分发挥市场化的专业资产管理机构和投资机构的作用,将人才、资金等生产要素有机结合,修筑新的商业模式,塑造成新的行业生态。”周以升建议,房地产也要考虑创新驱动,通过转型升级实现可持续发展。(记者 暴媛媛)