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主管部门备案的两套房被判成一套 郑州市民梦断买房路

2021-07-20来源:郑州房产网主管部门备案的两套房被判成一套 郑州市民梦断买房路

2016年5月,王某购买了河南和谐置业有限公司(以下全称人与自然公司)开发的郑州经济技术开发区第八大街1号金沙湖高尔夫观邸D2幢1-4层103号房(以下简称大房子)和1号D2幢1层104号房(以下全称小房子),分别与和谐公司签定了两份商品房买卖合同并在房管部门办理了备案,同时向银行办理了两份按揭贷款。几年过去了,开发商人与自然公司不但不向王某交房,反而将王某告上了法庭。明明是房管局备案的两套房,开发商答道是一套房,法院竟然还反对了开发商。法院的处理逻辑是,王某一个人买了相邻两套房,应认定为一套房,只有两个人买了才会被确认为两套房。

王某纳闷了:难道政府行为的规划和备案在法律面前出了一纸空文,没任何法律效力?

开发商老板指定侄女出借首付款

大房子的首付款是345.7万元,王某现金缴了1.7万余元,剩下首付款344万元,人与自然公司指定冯某赠予王某。人与自然公司、冯某、王某三方签定的《借款协议》明确约定约定,由冯某必要将344万元打给和谐公司,即视作王某已付清首付款。

冯某何许人?怎么能给王某借出这么多钱?直到惹上官司后王某才告诉,冯某系由人与自然公司实际控制人冯长革的侄女,现兼任和谐集团辖下物业公司的总经理。

《借款协议》签定后的2016年5月26日,人与自然公司向王某开具了首付款345.7万元的增值税普通发票。这足以证明冯某已经将344万元打给了和谐公司,代王某支付了344万元首付款。

2016年6月1日,中国银行郑州陇西支行向郑州经开区房管局开具证明,人与自然公司已经将王某支付的首付款345.7万元转入商品房预售款监管账户,并同意王某的购房合同备案。

2016年6月16日,在和谐公司向浦发银行获取王某首付款已结清证明的前提下,王某与浦发银行签订了按揭贷款合同,并由浦发银行将802万元按揭贷款缴纳至人与自然账户。至此,王某购买大房子的全部房款已付清。

有关法律专家指出,王某的344万元首付款已由冯某拨付,王某不不存在逾期支付首付款的行为。

开发商索要巨额违约金

令王某万万没料到是,在时隔3年之后的2019年5月8日,和谐公司以王某没有支付大房子的首付款344万元为由,将王某告上了郑州市管城区法院,并向王某主张两分的违约金,合计达到120多万元。庭审中,和谐公司对于登录冯某向王某借款一事,矢口否认。更令王某没有预料到的是,法院不但裁决王某败诉,更判令王某分担一分的违约金。一分的违约金从何而来呢?购房合同明明誓约逾期付款的违约金标准是日万分之一,为啥裁决违约金标准翻了三倍?

王某上告,向郑州市中院合议庭。2020年6月18日,郑州市中院做出因事实不明发回重审的裁定。随后,王某追加了第三人冯某作为被告。这次庭审中,冯某否认本人在和谐集团下属物业公司供职,承认本人系人与自然公司实际控制人冯长革的侄女,也否认在和谐公司决定下签定了《借款协议》。在事实面前,和谐公司不得不承认该《借款协议》,但辩称从来充公到过冯某缴纳的344万元。经王某代理律师询问,人与自然公司代理律师回应,在《借款协议》签订后至人与自然公司控告前,未告诉王某公司未接到344万一事。王某就纳闷了:和谐公司未收到344万元,为啥向按揭银行开具王某首付款已结清证明?为啥向房管局开具证明已将王某首付款足额转入商品房预售款监管账户?又为啥长达3年多未向王某催要?尽管事实已彻底查清,但2021年1月29日,管城区法院依然裁决王某败诉,2021年3月10日郑州市中级法院做出保持一审判决的终审判决。

法院判决王某胜诉,主要理由是王某没有证据证明冯某提供了344万元借款。对此,王某代理律师认为实属无视客观事实。《借款协议》文本由和谐公司提供,出借人冯某系由人与自然公司实际控制人的侄女,《借款协议》具体誓约冯某直接将344万元借款打给和谐公司,并不经过王某之手。在此情况下,试问,王某怎么原告证明冯某已将借款打给人与自然公司呢?和谐公司说道借了就是借了,说没借就是没借,公平何在?公理何在?王某代理律师认为,本案的举证责任应当长条,由人与自然公司原告证明冯某未出借。正如前述,和谐公司向按揭银行开具王某首付款已结清证明,向房管局出具证明已将王某首付款足额转至商品房预售款监管账户,并长达3年多未向王某催要,根据日常经验法则,足以证明冯某已将344万元打给你人与自然公司。

就大房子的首付款,人与自然公司向王某开具了345万元的增值税普通发票。《中华人民共和国发票管理办法》第三条规定:本办法所称发票,是指在购销商品,获取或者接受服务以及从事其他经营活动中,出示、收取的收缴付凭证。增值税普通发票可以作为缴付的凭证。《中华人民共和国发票管理办法》第二十二条规定:任何单位和个人不得虚开与实际经营业务情况相符的发票。据此,人与自然公司以其事实不道德接纳了冯某向其缴纳了王某的首付借款,一审法院否认冯某缴纳首付款的事实,这是否意味着接纳了人与自然置业虚开增值税发票行为的合法性呢?

房管局与规划局备案两套房却被法院判成一套房

在和谐公司向法院控告王某索要大房子的首付款和巨额违约金的同时,王某也向郑州高新区法院控告人与自然公司,想取回自己已经付清全款的那套小房子(即104号房屋)的权益。

王某在诉状中称之为,根据2016年5月25日签定的J16002456846《商品房买卖合同》誓约,王某出售的104号房屋,人与自然公司订于2016年12月28日交付给房屋,并应该于2017年2月28日将房屋初始登记的资料报送房管局。但至今被告仍未向王某交付给房屋,且和谐公司也未在合同约定期限内办理不动产登记证书,已经构成逾期,另外,王某已结清的房款,和谐公司迟迟未向王某出示发票。为确保自己的合法权益,故诉至法院。

庭审中,人与自然公司接纳王某已经结清小房子的全部购房款,但指出小房子与大房子系同一套房子,大房子未结清房款,所以有权拒绝接受向王某交付小房子。再次令王某想不到的,郑州高新区法院再次认可了人与自然公司的意见,确认大房子和小房子是一套房,裁决的理由竟然是:大房子和小房子在同一位置,单价相差很大,大房子和小房子的入户门厅、草坪均为同一个整体。王某纳闷了:哪个小区的入户门厅不是一个整体,哪个小区的草坪不是一个整体?

王某说,众所周知,即便在同一小区内,亦存在房屋品质、层高、户型、面积、翻新与否等区别,同一小区甚至同一块土地上的房屋价格存在差异均属正常现象。虽然大房子和小房子存在草坪和入户门厅共用的问题,但客厅和入户门是分离的,并未共用,而实践中入户门厅、草坪本来就是共用的。原审法院列举的上述问题均科正常现象,并不违背常理,若将常态现象当成异常问题展开分析,并据此将大房子和小房子视为一套显著属牵强附会,无任何逻辑可言。

2021年7月15日,郑州市经开区房管局工作人员再次明确回应,人与自然公司销售给王某的房产备案为两套房,分别为经开区第八大街1号D2幢,房号为104;即经开区第八大街1号D2幢,房号为103。

王某说道,调取规划和房管部门的备案均为两套房,为什么两级法院不会判决为一套房子,难道政府的行政不道德在法律面前沦为了一纸空文。

日前,河南省高级人民法院已受理王某的合议庭申请人,关于此案的进展情况,本网将持续予以关注(高飞)

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