原标题:沈阳首场土拍电影“理性”开局 释放市场趋大位信号
2019沈阳进年的首场土拍,对于楼市具有风向标的意义。华润、金地、旭辉三大品牌房企先行布局,展示了持续深耕沈阳的决心。没有去年几场土拍电影那样的疯狂,也没有低溢价率,相比之下,这次土拍房企“理性”了很多。土地市场的理性重返也预示了2019楼市的一个基调。业内指出,综合房地产市场周期、前期市场需求获释以及政策调控的多重影响,预计2019年市场仍将保持总体回调、平稳获释的大势,刚性需求和提高性需求都有进一步释放空间。
高调拿地三大房企理性布局
2019年1月22日沈阳迎来开年首场土拍电影,金地以3500元/建筑平方米,总价3.64亿元勇夺东望街-4地块;旭辉以4350元/建筑平方米,总价0.85亿元的价格勇夺车辆段西地块;华润以4200元/建筑平方米,总价2.51亿元夺得青城山路北-3地块,首场土拍并没有部分市场人士预期的火热,三个地块溢价率不高。
拿地的三家房企,都是出于整体布局的考量,低调理性入手。
金地作为在大东深耕多年的房企,既熟知大东市场和消费特色,也非常寄予厚望大东未来发展,此次新拿的东望街地块预计开春动工,产品与金地保利半山麓的高层和洋房产品构成有序。
旭辉取得的车辆段西地块坐落于皇姑首府新区板块,归属于二环内的城市核心区域,尽管目前产品规划还未对外透漏,但旭辉此前在铁西核心城区的雍和府等项目,以及北站板块核心区位的旭辉铂宸府等,都是做出了“高端定位、高品质、精致”的特色,因而可以预测此次这一中心新地块,旭辉应当继续走品质化精品路线。
青城山路北-3地块坐落于北皇姑板块,华润以4200元/建筑平方米的价格强势夺地,地块总价2.51亿元,地块与目前在售的华润置地翡翠城非常近,堪称互相呼应。
华润置地翡翠城在北皇姑青城山路这一区域几年里,依靠品牌魅力和产品力,构成了非常好的口碑,并且区域的销售渠道、客群积累等都十分完备,近年品牌房企对这一板块的整体拉动效果显著。
因此华润置地此次拿地是水到渠成,预计产品也不会沿袭其翡翠城的旺销态势。
“限竞”模式激增溢价率走低
总结2018年沈阳土拍电影市场,是政府掌控土地出让节奏与房企土地市场需求充沛的冷热交叠。2018年上半年,土地市场比较稳定,下半年土地开始采取缩竞模式,挂牌土地增多,产城项目及不具备特殊要求地块频繁出现,楼板价不受此影响有较大波动。
瑞达思云数据表明,房企的拿地热情在2018年持续升温,2018全年高溢价土地12宗,溢价区间为54.5%-138%,主要集中于在浑南、铁西、于洪三区。政府调控及出租汽车后土地出让手段、方式的转变,让房企虽然对优质土地仍有抢夺,但是低溢价土地展现出很弱于2017年。业内分析认为,土地溢价率有所回升不仅因为政府的大力宏观调控(禁售、缩用途、减少配套要求等),还因为各大房企对于土地市场也相对更加理性。
供略大于欲支撑房价企稳
从近期的土拍市场来看,沈阳房地产市场早已进入低资本、大品牌门槛的时代。
沈阳始玮助业地产顾问有限公司总经理牟启玮分析认为,“由于不少地块都有政府商业用料、设施标准以及开发商自持数量的要求,这要求开发商除了资金能力外,还要有更高水平的综合开发与运营的能力,这也意味着沈阳地产彻底转入强者恒强时代,即大品牌开发商主导的时代。”
沈阳去年土地成交价总量与近三四年基本持平,几乎没有供过于求,这意味著市场需求稳定下降的基础上,土地供应略少于需求,将进一步承托2019年沈阳房价均衡与平稳。沈阳日报、沈报融媒记者刘建玲
2018沈阳土地市场的三个关键词
关键词1:不均衡
东部板块环线价值真空带上
2018年居住类土地累计公示65宗,供应面积475.5万平方米,全市完成供应计划,但细分至区域,浑南、于洪、沈河三区指标未完成;成交46宗,成交价面积342.8万平方米,土地成交价主要产于在铁西、沈北道义及浑南新城区域,而资源绝佳的东部板块沉寂背后,蕴含极大的升级价值。2019或将是沈抚板块、东湖乃至棋盘山的实至名归年。
关键词2:合伙人
强强联合成研发新模式
土地供给“存量为王”的时代迫使大型品牌房企或通过联合,或收购中小型房企间接“拿地”调补库存。品牌房企强强联合,一起拿地开发新项目成为沈阳地产圈的一种新趋势。2018年沈阳总计有13个收并购项目,10个合作开发项目;其中恒大居首,共收并购4个项目;万科、金地、保利等著名房企的合作开发频频发生;融创等收收购项目遍布全市各区,主要集中在城市南北两侧。
关键词3:涨房价
规模恒定下土地端推动价格上涨
2018年沈阳商品住宅供应量1301万平方米,同比上涨30%,成交1387万平方米,同比上升9%;成交金额继续下跌,但涨幅放缓;2018年商品住宅成交价均价9174元/平方米,增长率16%,达历年最高。业内分析,待低价值土地入市后,在附加品牌的基础上,预计房价仍有上涨空间。