原标题：沈阳首场土拍电影“理性”开局 释放市场趋大位信号
2019沈阳进年的首场土拍，对于楼市具有风向标的意义。华润、金地、旭辉三大品牌房企先行布局，展示了持续深耕沈阳的决心。没有去年几场土拍电影那样的疯狂，也没有低溢价率，相比之下，这次土拍房企“理性”了很多。土地市场的理性重返也预示了2019楼市的一个基调。业内指出，综合房地产市场周期、前期市场需求获释以及政策调控的多重影响，预计2019年市场仍将保持总体回调、平稳获释的大势，刚性需求和提高性需求都有进一步释放空间。
高调拿地三大房企理性布局
2019年1月22日沈阳迎来开年首场土拍电影，金地以3500元/建筑平方米，总价3.64亿元勇夺东望街-4地块；旭辉以4350元/建筑平方米，总价0.85亿元的价格勇夺车辆段西地块；华润以4200元/建筑平方米，总价2.51亿元夺得青城山路北-3地块，首场土拍并没有部分市场人士预期的火热，三个地块溢价率不高。
拿地的三家房企，都是出于整体布局的考量，低调理性入手。
金地作为在大东深耕多年的房企，既熟知大东市场和消费特色，也非常寄予厚望大东未来发展，此次新拿的东望街地块预计开春动工，产品与金地保利半山麓的高层和洋房产品构成有序。
旭辉取得的车辆段西地块坐落于皇姑首府新区板块，归属于二环内的城市核心区域，尽管目前产品规划还未对外透漏，但旭辉此前在铁西核心城区的雍和府等项目，以及北站板块核心区位的旭辉铂宸府等，都是做出了“高端定位、高品质、精致”的特色，因而可以预测此次这一中心新地块，旭辉应当继续走品质化精品路线。
青城山路北-3地块坐落于北皇姑板块，华润以4200元/建筑平方米的价格强势夺地，地块总价2.51亿元，地块与目前在售的华润置地翡翠城非常近，堪称互相呼应。
华润置地翡翠城在北皇姑青城山路这一区域几年里，依靠品牌魅力和产品力，构成了非常好的口碑，并且区域的销售渠道、客群积累等都十分完备，近年品牌房企对这一板块的整体拉动效果显著。
因此华润置地此次拿地是水到渠成，预计产品也不会沿袭其翡翠城的旺销态势。
“限竞”模式激增溢价率走低
总结2018年沈阳土拍电影市场，是政府掌控土地出让节奏与房企土地市场需求充沛的冷热交叠。2018年上半年，土地市场比较稳定，下半年土地开始采取缩竞模式，挂牌土地增多，产城项目及不具备特殊要求地块频繁出现，楼板价不受此影响有较大波动。
瑞达思云数据表明，房企的拿地热情在2018年持续升温，2018全年高溢价土地12宗，溢价区间为54.5%-138%，主要集中于在浑南、铁西、于洪三区。政府调控及出租汽车后土地出让手段、方式的转变，让房企虽然对优质土地仍有抢夺，但是低溢价土地展现出很弱于2017年。业内分析认为，土地溢价率有所回升不仅因为政府的大力宏观调控(禁售、缩用途、减少配套要求等)，还因为各大房企对于土地市场也相对更加理性。
供略大于欲支撑房价企稳
从近期的土拍市场来看，沈阳房地产市场早已进入低资本、大品牌门槛的时代。
沈阳始玮助业地产顾问有限公司总经理牟启玮分析认为，“由于不少地块都有政府商业用料、设施标准以及开发商自持数量的要求，这要求开发商除了资金能力外，还要有更高水平的综合开发与运营的能力，这也意味着沈阳地产彻底转入强者恒强时代，即大品牌开发商主导的时代。”
沈阳去年土地成交价总量与近三四年基本持平，几乎没有供过于求，这意味著市场需求稳定下降的基础上，土地供应略少于需求，将进一步承托2019年沈阳房价均衡与平稳。沈阳日报、沈报融媒记者刘建玲
2018沈阳土地市场的三个关键词
关键词1：不均衡
东部板块环线价值真空带上
2018年居住类土地累计公示65宗，供应面积475.5万平方米，全市完成供应计划，但细分至区域，浑南、于洪、沈河三区指标未完成；成交46宗，成交价面积342.8万平方米，土地成交价主要产于在铁西、沈北道义及浑南新城区域，而资源绝佳的东部板块沉寂背后，蕴含极大的升级价值。2019或将是沈抚板块、东湖乃至棋盘山的实至名归年。
关键词2：合伙人
强强联合成研发新模式
土地供给“存量为王”的时代迫使大型品牌房企或通过联合，或收购中小型房企间接“拿地”调补库存。品牌房企强强联合，一起拿地开发新项目成为沈阳地产圈的一种新趋势。2018年沈阳总计有13个收并购项目，10个合作开发项目；其中恒大居首，共收并购4个项目；万科、金地、保利等著名房企的合作开发频频发生；融创等收收购项目遍布全市各区，主要集中在城市南北两侧。
关键词3：涨房价
规模恒定下土地端推动价格上涨
2018年沈阳商品住宅供应量1301万平方米，同比上涨30%，成交1387万平方米，同比上升9%；成交金额继续下跌，但涨幅放缓；2018年商品住宅成交价均价9174元/平方米，增长率16%，达历年最高。业内分析，待低价值土地入市后，在附加品牌的基础上，预计房价仍有上涨空间。
