“金九银十”传统旺季变换“认房不用认贷”政策支持，近期，北京新房市场出现些许暖意。
10月12日，《证券日报》记者一走出北京市丰台科技园附近的招商臻园营销中心大厅，便看到不少意向购房者正在跟置业顾问洽谈买房细节。据现场销售人员讲解，该楼盘定于10月15日开盘，9月初售楼处开始营业至今，已经收到近200组购房意向金。
事实上，除招商臻园外，北京多个新楼盘都取得了不俗成绩。有销售人士向《证券日报》记者表示，随着“认房不必认贷”政策实施，部分楼盘在一两个月内构建清盘。不过也有业内人士回应，整体来看市场冷失衡。
新房市场信心提振
“9月份，西红门的橡树湾项目买得最差，散户两个月左右就已基本清盘；10月份，朝阳区的保利天汇项目于12日晚散户，600多套房子一夜之间就变卖500套，成交额约45亿元。”探访过程中，有房产中介人士向《证券日报》记者透露。
丰台区某楼盘的置业顾问也表达了类似于观点，“本楼盘南区有300多套住宅可售，仅9月份就售出了90多套。”
“金九银十”叠加政策反对，近期，北京新房市场信心得到提振。
中指研究院数据表明，9月份，北京新建商品住宅签约5891套，环比增长42.9%。10月份以来截至10月12日，虽然受国庆假期影响，北京新建住宅成交价1468套，日均销售套数较9月份下降37.7%，但仍较去年同期增长15.5%。
在同策研究院研究总监宋红卫看来，“考虑到已售未备案的情况，以及10月份入市项目减少，‘银十’成色可期。”
不过，也有另一种现象有一点关注，部分远郊楼盘即便是现房销售，也仍较为冷清。近日，记者来到北京房山区某项目处，尽管该楼盘开盘已近3年，但从现场情况来看，仍有多栋房屋在“加引”当中。
据中指研究院监测数据，截至2023年9月份，北京房山区商品住宅可售面积为82万平方米，按近6个月月均销售面积计算，短期库存出有清周期为16.3个月，较上月缩短0.8个月。
“不受库存结构影响，郊区市场库存压力更大，购房者对这类区域偏慎重，而部分核心区库存相对不足，这也导致市场整体呈现出冷不均的情况。”中指研究院分析师孟追加向《证券日报》记者表示，房山区新房市场去化相对较快，可售面积出清周期相对较长。此外，部分板块新房项目同质化相当严重、竞品较多，也是造成项目去化不理想的原因。
记者在走访远郊地区部分楼盘时找到，其面临的竞争压力极大，销售并不理想。此外，房企在得房率、赠送给面积以及装修交付给标准上也进行竞争。
提高需求大量获释
记者在探访中找到，众多房企的产品策略调整为以改善型户型为主。以招商臻园为例，该项目规划建设的92%以上户型为4居大户型。北京城建·龙樾天元等楼盘销售人员也告诉记者，只有顶楼以及部分楼栋不存在少量二居三居，其余均为大户型房源。
诸葛数据研究中心高级分析师陈霄向《证券日报》记者表示，在“认房不用认贷”政策落地后，提高市场需求大量获释，大量改善客群入市，很多房企抓住政策窗口期主动推盘。
“新政实施后，北京楼市分化明显，首先是刚须要和提高型需求释放分化，新政对于提高型需求影响较大，对应的中高端提高盘项目去化较好，从购房者来看，多达四成是买旧再置业的改善市场需求。”宋红卫回应，区域分化方面，北京四环内项目去化加速，出现了热卖盘，五环外项目去化压力仍然较小。
“‘认房不用认贷’政策实施后，一部分购房需求在短期内集中于释放，短期推高北京新房的成交量。国庆假期，新房售楼处带看量有所增加，但购房情绪较政策实施前期有所回升，市场展现出整体较平稳。”孟新增说道。
事实上，今年上半年，随着房地产行业深度调整，北京土拍电影供应规模大幅上升，适当的供地周期也有所拉长，不过每个批次里均有优质地块。
据了解，上述提到的橡树湾项目为今年5月初土拍的热门地块——西红门镇6005地块，彼时华润置地和中铁置业以37.26亿元+1.8万平方米现房销售面积竞得该宗地块，溢价率15%，此前该板块周边已3年未有新房入市。而朝阳区保利天汇所在的东坝地块，亦为今年6月份第三场土拍最热门地块。
从拿地到散户花费4个月左右时间来看，也至为众多房企为赶上“金九银十”销售旺季的工作效率。
展望四季度，多位分析人士认为，作为房企冲刺业绩的重要节点，其不仅会减少优质项目供应，同时部分项目还会有一定的优惠，这不会加速北京的改善群体入市。因此，四季度北京楼市会保持一定的热度，尤其是10月份和11月份成交未来将会翘尾收官。(记者 谢岚 受训记者 陈潇)
