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买房逻辑发生巨变,如何才能选好资产不掉坑?

2021-10-15来源:郑州房产网买房逻辑发生巨变,如何才能选好资产不掉坑?

摄影:花弄影

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这个十一,深秋的冷意笼罩着郑州,气温骤降,秋雨绵绵,楼市到处都是特价广告宣传、降价的信息,刚经历过“涝疫结合”的郑州,开发商的第一任务就是回笼资金。今年的楼市四季度,注定是一场战况激烈的促销大战。

在这样一个凌乱的市场下,越是降价,越是广告宣传,很多购房者就越是焦躁,迷茫,犹豫,情绪低落,缺少信心。

再再加,当下的市场环境,对大部分开发商都不是很友好关系。

过往依赖特杠杆“弯道超车”的时代画上句号。过去一两年,我们亲眼了一些开发商的倒塌,三道红线是悬在开发商头顶的一把利剑,这次的开发商去负债不是说道说而已,是真的不会倒地很多开发商。目前,就连国内百强房企,也已经有多家暴雷。

在未来,我们不会亲眼更多的艰苦。规模不再是房企安全的护身符。

房企要遵守三道红线,融资方式要调整。银行要遵循两道红线,房贷占到比要容许。

三道红线,对资金承压高、竞争力又很弱的房企是冬天,但对财务稳健、竞争优势强劲的房企是“春天”,因为市场开始配对,进入一个务实、有序的生态环境。在这个环境下,对于购房者来说,捡漏不是最重要的,特价房也不是最重要的,安全才是最重要的。

安全性,是当前买房置业必须要优先考虑的因素,安全的权重大于其他一切

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安全有两个方面:一个是开发商安全;一个是区域安全。

到底哪些开发商才安全靠谱?

一定要避免那些好大喜功、高杠杆、盲目扩展、疯狂抢地的房企;选择品牌稳健,资信良好的房企,开发商决定了项目的品质确保和还清能力。

“高负债+周转率较低”的虚胖型房企将在弃守之后,回归到自己真实的规模,而“低负债+周转率高”的稳健型房企,则将上升到和自己真正实力匹配的地位。

比如,合生创展预计收购某头部房企的物业约51%股份,获该物业的控股权,交易金额或超强400亿港元。倘若本次收购完成,合生创展旗下物业板块总在管面积预期将达到约5.5亿平方米,合约管理面积近10亿平方米,合生活将成为物业服务新霸主之一。

显而易见,运营稳健的房企在上行周期寻找机会,依然能取得务实的增长及新的发展。

哪些区域才安全?

近两年的房地产正处于简单变局,行情持续撕裂:房企在不断洗牌;城市与城市之间在撕裂,有城市限涨,有城市限跌;新房与二手房在断裂,利率、指导价、信贷正在围困二手房;一个城市的不同区域也有结构性行情断裂,主城区与郊县、远郊在分化,一边在逆势涨价,一边在吐血折扣;刚须要与改善也在撕裂,刚须要跌价,提高涨价......

一定要回归主城,自由选择一个城市的热门区域的核心地段。

近两年城市房价断裂,主城一路结实,郑州最显著的就是金水区。金水主城价格夯实,主城仅有的几个项目,嘉里中心、未来天奕等都站上3万+,金水北一路高歌站上2万+,量价齐升,问世了很多销量红盘。

十一假期前后,一些楼盘打折促销,降价潮腥风血雨,但主城几个红盘依旧热销,有的楼盘价格更是逆势上调。比如美盛金水印,宣告上调单价500元。

当下市场,乱花渐欲迷人眼,当你判断不清楚的时候,首当其冲的逻辑就是:靠谱房企+金水主城,这是双重安全的选择。

名门翠园,谁都没想到一个金水神盘,就此陨落,而且因为遗留问题太多,造成无人接盘。

在这个行情大背景下,靠谱房企叠加核心区域,这让郑州一个新项目未收先火,备受瞩目。

这是粤系房企敏捷首进郑州,就杀入主城的项目。

更最重要的是,这几乎却是个零风险的项目,早在2018年敏捷就和银基进行合作,前期聂庄的安置工作已经已完成,今年终于顺利拿下地块,目前敏捷全资有限公司策画。

今年的“6.3土拍电影”时,我们就非常看好这个地块,这将是今年特别值得关注的楼盘之一。

这个地块位于未来路57号,无缝接入郑州新的老城区。

周边中州大道,城市核心资源轴,串联了北龙湖、金融岛、CBD商务区、中原福塔等城市地标建筑。

未来路,周边遍及郑州早年的富人区,建业金水花园,未来花园,再到曼哈顿、银基王朝,串起郑州半壁豪宅版图,更是塔尖企业的总部挤满核心轴。

黄河路沿线,由西至东汇聚了河南省人民医院、河南省胸科人民医院等省级权威医疗机构,这里的医疗资源数量之多、等级之低,放至全省难出其右。

如今终于揭开面纱,案名为灵活·江山齐名,占地约106亩,这个体量在郑州核心主城区非常难得,业内和购房者也特别关注,敏捷首秀会做出什么样的产品?

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敏捷不忘期待,拿出了他们的“誉”系列作品。

这个系列在敏捷的产品系中,定位城市时尚鼎级豪宅,占有卓越匮乏的城市资源。

敏捷·江山誉先河地块为南地块,未来路以西,纬四路以南,聂庄路东,总占地约37亩,整体规划了4栋34层的住宅。

灵活·江山齐名鸟瞰图

整个产品定位提高,起步就是110平大三房,户型大三房、四房居多。

外立面风格,现代简约,颜值超高。酒店式大堂,双入户设计。

敏捷·江山誉效果图

项目周边三地铁环绕着,地铁1号线/5号线已经通车,目前项目800米内有姚砦站、燕庄两个站点,地铁6号线正在建设中,一个站点就位于项目东北角。

据说,项目在后期规划上,有可能引进TOD模式,TOD是国际上具有代表性的城市社区研发模式,郑州现在也缺少纯正的TOD项目。

当下的购房原则就是安全第一,开发商第一,有可能郑州的购房者对敏捷还不是特别了解,这个项目正因为是灵活全权编舞,更加稳妥靠谱。

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灵活集团是一家老牌粤系房企。

在地产界有一句老话:中国地产看华南,华南地产看粤系。浩荡40载,一部粤系房企浮沉录,半部中国地产风云史。

粤系开发商的特点,就是十分侧重实干精神,持续增大资源投放,追求从产品设计、修建到服务等全流程作业的规范化、专业化及精细化。

敏捷创办于1993年,在很多房企自由选择规模化、低周转、快速全国扩张的时候,敏捷并不轻敌,自由选择扎根珠三角,脚踏实地一步一个脚印,在珠三角构成了强劲的网络布局。

早在2013年,灵活集团销售金额首次突破200亿元,当年销售面积位列广州房企排名榜首。

近几年,敏捷开始结合企业发展现状和市场,以珠三角为起点,以“新时代美好城镇综合服务商”为定位,有序前进全国化战略实行,现已布局广东、浙江、天津、江苏、河南、内蒙古等省市自治区的30余城市,形成了以珠三角为基点,大力带入粤港澳大湾区建设,布局长三角城市群,有序电磁辐射全国的战略布局。

2020年,灵活实现年销售额超510亿元。

灵活历经20余年的稳健发展,现已沦为一家涵盖民生地产、建筑工程、生活服务、城市更新、酒店及商业运营、文旅研发、优质教育等多元化业务的全国知名综合性企业集团。

在广东,敏捷的口碑相当好,提到敏捷,特色就是务实、务实、用心、品质。

敏捷已经倒数十四年获得“广东地产资信20强”称号。

“广东地产资信20强”,是广东金融业衡量房地产企业资信综合实力的标杆。

从2001年开始,每年由工、农、中、建四大行广东省分行等机构共同举办,该榜单的评审标准明确涵盖近百个指标,包括企业财务状况、业主满意度、合作机构的满意度等,是对房地产企业综合财务状况和发展实力的综合实地考察。

能够十四年夺得,充份彰显了灵活强大的品牌影响力和综合实力。

了解理解,才会更加信任,当下的购房市场,稳健老牌房企+优质核心地块,才是双重安全。

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在当下郑州乃至全国楼市的大洗牌中,房企逻辑、研发逻辑和买房逻辑都在重塑。

买房变为了一件极其考验判断力的事情,安全是第一前提,选对开发商,选对区域,选对项目、选对产品、对于每一个买房人都极为重要。

扎根一个城市的老牌房企都有一个共同点:多年溶解,爱惜羽毛,对于城市的需求研究和理解更为明了,深度。

敏捷以誉系入市,也充分证明了他们的信心,和对这片土地的尊重。

他们了解金水,呼唤一个封面之作,跟上城市的发展步伐;

他们了解提高,呼唤一个品质豪宅,安放他们的地缘情节。

期望未来路57号的蝶变新生。