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聚力2022丨2021郑州年度成交:前20房企销售额比去年减少358.73亿

2022-01-27来源:郑州房产网聚力2022丨2021郑州年度成交:前20房企销售额比去年减少358.73亿

编者按:2021年,郑州房地产市场经历了高潮,也经历了低谷。2021年上半年,郑州房地产市场持续回暖,开盘去化率不断攀升,新房价格经常出现五连涨。2021年下半年,郑州房地产市场形势急转直下,推货量、去化量双双下行,新房价格出现三连跌。

2021年,郑州房地产市场经历了巅峰,也经历了危机。2021年上半年,市场小阳春复现,房企拿地大力,市场购房情绪较好。2021年下半年,旱疫结合、调控严重不足,房企疲态显现,土地终止流拍频繁,市场购房情绪下滑。

2021年,郑州房地产市场经历了高歌猛进,也经历了失落徬徨。

2021年,郑州房地产市场经历了发展、平稳、兴旺,也经历了暴雷、复工、维权……没有一个寒冬无法逾越,也没一个春天会到来。让我们聚力2022,等候市场的春天。

地产整个行业成交价:先扬后惮

2019年底疫情始发之时,我们以为2020是最好的一年,疫情蔓延全国,多城行业遭到重创。但一步步走过,找到2021更难了,房企屡屡暴雷、市场成交价低迷,曾经的存活的压力多存与企业之间,现在的生存压力蔓延到了个人肩头。

根据克而瑞研究数据表明,2021年,中国房地产行业的企业整体销售表现为先扬后抑的走势。二季度之后企业销售增速持续放缓,特别是下半年市场降温明显,行业百强房企单月业绩增长速度自7月由正转负以来沿袭暴跌趋势且降幅不断扩大。截至11月末,近3成百强房企累计业绩同比负增长,数量较往年有显著提升。规模房企整体的目标已完成情况近不及历史同期,1-11月规模房企平均值目标完成率仅80.4%,明显高于近三年90%以上的平均水平。整体来说,负增长企业数量减少,目标完成率近不及历史同期。

下半年市场降温明显,行业百强房企单月业绩增长速度自7月转负,沿袭暴跌趋势且降幅不断扩大。从总计业绩来看,截至11月末百强房企销售操盘金额较2019年和去年同期分别增长13.8%和1.4%,年内总计业绩增速不断上升。


长期来看,未来房企经营逻辑将加速向“以销定投”改变,更好地均衡财务杠杆、提升运营管控效率,整体战略以慎重经营、防范风险居多。同时,行业盘整期下,重返产品、强化产品力打造、提升产品适销性,是企业关注的重中之重。

大郑州年度成交“年年下滑”

根据克而瑞河南区域2021年度数据显示,2021年郑州全口径销售金额前20强劲共计为1181.01亿元。2020年郑州全口径销售金额前20强劲总计为1539.74亿元。今年前20强劲共计全口径销售金额比去年减少了358.73亿元。

而整体商品住宅成交价面积约1398万㎡,同比下滑约25%,商品住宅成交价金额约1769亿元,同比下降约22%。

去年2020年,大郑州住宅市场2020年成交金额同比2019年下降约10%,成交面积同比去年下降约11%,的环郑降温明显低于主城,跌幅差距相似一倍,今年也是同比下降相当严重。堪称是年年下滑,节节败退。


在大郑州2021年度房企销售排行榜中:碧桂园(约115.34亿元),万科地产(约102.67亿元),保利发展(约97.90亿元)勇夺全口径销售金额榜单前三名。

而2020年销售金额全口径榜单前两名同样也是碧桂园(约147.55亿元),万科地产(约140.05亿元),第三名为康桥地产(约138.60亿元)。

2021年与2020年销售金额全口径榜单前三名比起,康桥落榜前三甲,排名第五,保利发展位列今年全口径销售金额榜第三名。前三甲全部为一线房企和央企。


丨2021年郑州销售金额全口径榜单


丨2020年郑州销售金额全口径榜单

2021销售面积前三名为正商集团(约96.86万㎡),碧桂园(约89.87万㎡),万科地产(约85.81万㎡)。2020年销售面积榜单前三名为正商集团(约125.60万㎡),万科地产(约117.94万㎡),碧桂园(约115.49万㎡)。2021年销售面积与去年相比均有所上升,而且今年销售面积均未过百。


丨2021年郑州销售面积榜单


丨2020年郑州销售面积榜单

大郑州2021年年度本土房企销售排行榜中:康桥集团(约94.88亿元),正商集团(约93.44亿元),建业集团(约78.49亿元)勇夺全口径销售金额榜单前三名。


丨2021年本土销售金额全口径榜单

2020年销售金额全口径榜单前三名为康桥地产(约138.60亿元),正商集团(约136.87亿元),建业地产(约97.43亿元)。本土房企两年年度排名中,康桥全口径销售金额一直名列第一。


丨2020年本土销售金额全口径榜单

2021年本土房企销售面积榜单前三名正商集团(约96.86万㎡),康桥集团(约73.01万㎡),建业集团(约64.10万㎡)。2020年本土销售面积榜单前三名也是正商集团(约125.60万㎡),康桥地产(约112.07万㎡),建业地产(约83.09万㎡)。


丨2021年本土销售面积榜单


丨2020年本土销售面积榜单

由此来看,两年领跑本土房企名列的依然是康桥、正商、建业,但整体数据比起去年,不管是全口径销售金额还是销售面积均有所下降。

2021年加之行业调整及郑州“汛疫”影响,在政策、经济等综合大环境下,目前郑州市场上行预期较弱,企业末端债务风险以及企业的现金流健康度仍为重中之重,企业调整投资周期仍需时日,目前依然以战略稳定和规模相对膨胀居多。

郑房2021年度成交均价走势

根据郑州房管局数据表明,2021年1-11月份主城八区商品住宅月度销售均价在10020-12885元/㎡之间波动,全年最高均价在6月份为12885元/㎡。

其中,郑东新区每月最低销售均价为7月份18688元/㎡,最高为2月份,销售均价为24148元/㎡。同时,也是截至11月份为止全年每月销售均价最高数据。

从整个数据来看,2021年主城八区每月成交均价最低为二七区11月份12005元/㎡,二七区全年月度最低成交价均价为5月份13437元/㎡。

金水区住宅最低销售均价为11月份14663元/㎡,最低为2月份21144元/㎡,最低与低于成交价均价相差6000多元/㎡由此来看,在金水区购房,年底确实是最佳时机。

经开区住宅低于销售均价为2021年1月份13613元/㎡,其次是11月份,销售均价为13626元/㎡,为经开区两次最低,年底应从经开区也是最佳时机。

2021年管城区全年每月销售均价未超过15000元/㎡,最低销售均价为7月份14746元/㎡。基本在13400-14500元/㎡浮动。


而在2021年1-11月份商品房销售面积以及销量数据中,销量最低的为4月份,住宅销量为21209套,住宅销售面积为238.79万平方米,住宅+非住宅总体销量为23933套,总销售面积为258.09万平方米。


其次为5月份,住宅住宅销量为18475套,住宅销售面积为212.74万平方米,住宅+非住宅总体销量为20288套,总销售面积为228.08万平方米。

销量最低的为1月份,住宅销量为4717套,住宅销售面积为53.61万平方米。住宅+非住宅总体销量为5458套,总销售面积为60万平方米。

从整体销量来看,2021年郑州销量以及销售面积最好的阶段是上半年,集中较好的为4、5、6月份三个月,上半年还算过得去。但下半年市场急剧下降,尤其是8月份,在经历过水灾、疫情后,住宅销量仅6000多套,整个下半年仅7月份、10月份销量过万,而10月份黄金周假期相比往年同期数据成交价下滑相当严重。

要说2021郑州整体销售市场有多难,看看下图去年和今年的对比一目了然。本来比起往年,2020年的销售数据已经处于下滑状态,而2021年的数据看完了更让人心疼。


备注:上面为2020年下面为2021年销量

整体销量及销售面积,比起去年同期,除了2、3、4月份,其他均属于下滑状态,而且下降相当严重,相比去年很多月份销量下滑50%-65%。

年度楼盘销售额名列变化

2021年度商品住宅项目金额榜,位居前三的是坐落于郑东新区的中海云鼎湖居,销售金额41.68亿元。位于管城区的融创城,销售金额为34亿元。位于金水区的美盛教育港湾28.31亿元。碧桂园时代城、碧桂园凤凰城分别位列第四、第五。而2021年前20强劲项目总销售额共计为402.09亿元。


丨2021项目销售金额榜

去年位列商品住宅项目金额榜前3名的有碧桂园西湖38.23亿元、普罗理想国37.09亿元、美盛教育港湾31.56亿元。恒大未来之光、富田九鼎华府分别位居第四、第五。2020年前20强劲项目总销售额共计为507.02亿元。比2021年前20强目总销售额多104.93亿元。


丨2020项目销售金额榜

其中,融创城项目销售金额成上升增长趋势,2020年27.37亿元排名第七,2021年以34亿元位列榜单第二位。

万科城由第12位上升为第7位,销售金额也有所上涨。去年大力发展富田九鼎华府、富田九鼎公馆两项目登榜20强,今年振兴仍未一个项目入榜。


丨2021年数据

2020年项目销售额最低为17.56亿元,最低为38.23亿元。2021年项目销售额低于为14.51亿元,最低为41.68亿元。最高有所提升,低于有所下降。

两年同期榜单相比,成交价金额亦有下滑,2020年绿博片区的普罗理想国入围前三。而今年销售金额榜前三名均居多城,并且在前20强劲中,环郑及周边片区也唯有普罗理想国入榜,以17.87亿排名第11位。2021全年的环郑及周边片区市场成交下滑,销售压力偏大,造成降价频发,成交均价下滑。期望2022年能有所减轻。


丨2020年数据

没有经历过冬天的寒冷,怎知春天的温暖、夏天炙热。无论2021怎样,依然过去。2022我们还需怀著美好信仰,不断向上生长。