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绿都郑州:难破“围城”丨韧性③

2021-11-26来源:郑州房产网绿都郑州:难破“围城”丨韧性③

乐居财经 喜谷子 发自郑州

将近段时间,蓝都在郑州的项目蓝都·青云叙着实火了一把,确切的说其辩论声从上半年到现在一直伴着在郑州房地产的上空。

而被蓝都业主“斡旋相传”的原因,不是因为品质好、口碑优,而是这位曾经的“高开低走”的本土房企摔倒之后却再也“扶不起”。

地产服务到底如何做到?本土房企如何深耕大本营?曾经东面宇通、神盘频出的绿都,又为何踣不复振?

蓝都迁至“沪”之后

绿都地产生于郑州,长于郑州。2002年,宇通从郑州开始投身于地产,绿都地产由此而生。

然而,后来,绿都地产却将总部迁至了上海。

很多中小房企将总部迁出上海、深圳,以此来作为布局全国的信号,也提振市场的信心和购房者的信心。

绿都迁至“沪”口之后,在这两年的市场行情影响下,虽然中规中矩,但也没什么创新,品质和服务,整体势头不进反退。除了背后的宇通实力较强,并无其他独有优势,一些市场声音仅靠“降价”博取站位。

从年度销售名列来看,蓝都地产近几年数据并不稳定。克而瑞数据排行榜显示:

2018年,蓝都地产的全口径销售金额为194.3亿元,行业排名第110;

2019年,蓝都地产的全口径销售金额为149.7亿元,行业排名第127;

2020年,绿都地产的全口径销售金额为260亿元,行业排名第99 ;




在2021年1-10月克而瑞中国房企销量前100排行榜中绿都未在榜单之列。前三年的销售数据忽上忽下,去年险登榜。

而从拿地信息来看,我们告诉,绿都地产2002年在河南郑州成立。发展之初,绿都地产融资渠道较宽,提供土地能力弱。在大本营郑州,其储备土地基本都是宇通集团客车工厂的搬迁用地。后来,赵岩出任绿都地产“掌门人”,地产真正沦为宇通集团与客车、重工并列的一大板块。

而今年绿都的拿地态度并不大力。只有年初3月份,河南福瑞源置业有限公司(绿都地产有限公司51%)以2.08亿元人民币摘得坐落于郑州天元路北、杜庄街西地块,以9.2亿元成功竞得郑州惠济区天元路北、胖庄路西一地块之外,绿都今年并没其他地块应从,这两块地皆属于城转用地。

今年6月份郑州首次集中供地,在众多房企血战中,也无绿都的身影。对于房地产行业来说,土地就是粮草,是房企吃饭的本钱,知道下周11月19日郑州的二次集中供地绿都会不会出圈?

从产品创意来说,除了销售、拿地,还有就是产品的创意,绿都地产成立于 2002年,宇通集团关联企业,集团总部坐落于上海。业务板块覆盖面积住宅开发、商业运营、物业管理、工程建工四大模块产业链。产品上一直中规中矩,没有什么突破性创新。

似乎,这在房地产行业风云变幻的大潮中,变得有些势单力薄。其实产品力与销售力是相辅相成的,产品的好坏、强弱会直接反映的销售数据上。

从这些,似乎可以看出绿都销售排名一直下滑的原因。

口碑的“毁誉参半”

近几年,随着房地产品质时代的到来,各家房企对待项目也渐渐用心了起来。

绿都也是如此。

蓝都曾经在郑州南缔造“神盘”。千亩大盘绿都紫荆华庭横空出世,销量不菲。

然而,却接连遭遇维权。蓝都地产在维权声浪中也不断改进项目细节,比如项目外立面、公区翻新等,进步也是有目共睹。

与此同时,项目后期的服务也沦为房企越来越最重要的致胜砝码,也沦为购房者越来越推崇的品质板块。

绿都的一些已交付项目也出现了诸多问题。

绿都前期的主要项目绿都紫荆华庭业主多次因为承诺的人车分流问题没有解决,而发起维权。

项目在交付之后,漏水、地面塌陷问题也层出不穷。

而另一“神盘”绿都澜湾的业主体现,小区内没有人车分流,整个小区四分五裂,电动车剩小区跑完,物业管理不善。

房子裂开严重,大雨时,外边下大雨里面下小雨!或许下雨这种情况科个别现象,但也是业主的需求和心声。

另外,一期距离地铁口2.4公里,允诺的免费接驳车突然没了,物业不续费了,司机无奈开始收费。

蓝都地产在郑州的口碑“毁誉参半”。一方面作为本土房企曾经的绩优生,别靠独角兽宇通,进步和改进有目共睹,另一方面,在市场上行之期,被困营销力弱,口碑低迷,在产品品质和服务上,备受业主的质疑。

绿都越来越不珍惜自己的羽毛。

降价营销的后果

正如前文所说,绿都今年在郑州最重要的一个作品,蓝都·青云叙最近也“风波不停”。

蓝都·青云叙作为绿都去年入市的新盘,作为品质提高项目,曾一度受到市场期望。而作为一个未交付的新盘,业主又为何维权?

据了解,让蓝都·青云叙业主沮丧的原因主要有三个:

一是在2020年7月允诺的签约名校,历经一年时间未有落地;

二是在今年9月底,蓝都产品大降价,引来前期购房业主不满进行维权。

三是由于维权再次发生引起更大的矛盾,蓝都在业主面前更是大失格局和信任。

据一位业主体现,绿都·青云叙因与竞品博弈论,靠降价博出位。2021年9月28日,有青云叙业主在朋友圈看到中介启动时蓝都青云叙大降价的消息,之前一期二期15000+元/㎡的价格,9月28起12500元/㎡起,三期毛坯14500+元/㎡的价格,9月28起12000元/㎡起。

后迫使维权压力优惠收回,但在实际售卖当众依然使用优惠之后的价格。先不说道开发商有价格涨跌的主导权,而且市场上项目降价也并对非绿都一家,但因维权与业主厮打,品牌形象实在不雅。


除此之外,早在今年5月份前后,绿都在郑州管城区的千亩大盘绿都澜湾也接二连三遭遇维权事件。5期樾园、6期枫园、7期梓园接连爆发五次人数多达百人的大规模维权事件。业主分别就人车分流、“容积率愚弄”、房子的阳台、厨房、主卧都与和合约里的户型不一样、3.7米长的大阳台变成了3.3米、东向的主卧门变成了北向等权益表达表达意见。

绿都澜湾做为曾经的神盘,因地块大,周期跨度大,一直从2015年到2020年跨度5年,房价也由最初的8400元/㎡,上涨到七期的15500元/㎡,如今,项目接近尾声,绿都澜湾从一期开始到七期,期期维权,而最初夺得的较好口碑也付之东流。

除了省会项目维权,部分地市项目也因各种原因有大大小小的维权可以说道维权从省会到地市。比如洛阳蓝都青云诗、河风雅叙等项目因降价,也纷纷引起业主反感。

一时间维权揭竿而起,绿都前些年累积一起的客户好感,一点点被剥离。

尾声:

整体来说,在经济下行,房地产行业下滑的背景下,蓝都在销售忽上忽下、土地消极、产品缺少创意等方面,逐渐领先于市场,如果暗不来很硬的杀手锏,很难超越围城。

蓝都掌门人杨张峰曾说道过,要把宇通在制造业的成功经验融入到绿都的转型升级之中。期望这能给蓝都带来更多的活力和产品创造力。在未来的房地产市场,绿都需要以品质、管理突围市场的围城。

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