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9月房企积极推盘!整体去化不足四成!购房者更趋理性

2021-10-15来源:郑州房产网9月房企积极推盘!整体去化不足四成!购房者更趋理性

概述

9月,楼市传统销售旺季,各大房企加大推盘抢收客户,引房量及成交量环比大幅减少,但整体去化不足四成,购房者置业意愿上升,市场从容情绪较相当严重;二手住宅市场均价止落回升,环比涨幅0.15%,日均涨跌幅稳定在0.5个百分点以内,价格走势平稳;租金均价25.59元/平方米/月,环比下跌2.61%,达近一年峰值水平;土地市场延续冷清态势,仅供应1宗商务兼容商业地块,规划建筑面积2.81万平方米。


1 政策解读

1.1 城市政策

01 郑州市物业管理条例全文发布,物业服务人不得有这些不道德

9月8日,郑州市物业管理条例全文发布。条例自2021年10月1日起实施。其中提到:物业服务人不得采取暂停或者限制供电、供水、供热、供气等方式催交物业费,也不得采取限制或者变相容许业主进出小区、入户、使用电梯以及车辆进出车位等方式催交物业费。物业服务人采行停止或者容许供电、供水、供热、供气,限制或者变相容许业主出入小区、入户、用于电梯以及车辆出入车位等方式催交物业费的,由区县(市)物业管理主管部门责令限期修正;逾期不修正的,由城市管理综合执法部门处以一万元以上五万元以下罚款。

02 省住房城乡建设厅出台十条措施 进一步强化住房公积金管理

9月23日消息,省住房城乡建设厅出台十条措施,进一步加强住房公积金管理。明确还包括:一是完善住房公积金制度,推进改革任务实施。二是不断扩大制度受益范围,持续推进缴存扩面。三是完善缴存审查机制,加强缴存执法力度。四是规范住房公积金行业管理,加快前进管理机构“四统一”。 五是强化资金风险管控,健全完备内控管理制度。六是加强住房公积金个人贷款管理,防范个人住房贷款逾期风险。七是创意打造出政务服务新模式,推进住房公积金服务事项“跨省通办”。 八是提升住房公积金网办业务效率,打造出线上线下互为补充的综合服务体系。九是推进全国住房公积金小程序应用于,提升移往后半段业务办理效率。十是强化工作作风建设,进一步提升为民服务水平。

1.2 行业动态

01 郑州:鼓励重大贡献企业自有工业土地建设人才出租房

9月2日,郑州市委财经委员会召开第一次会议,研究高校设置规划、汽车平行进口政策、消费中心城市培育、企业人才住房建设等工作。会议特别强调,支持和希望重大贡献企业利用自有工业土地建设人才租赁住房,是深入开展“万人幸万企”活动、推展重点企业加快发展的重要措施。要科学规划、专责建设,在合乎相关政策的前提下,科学制订产业设施住房建设计划,依法严苛规范产业设施住房产权管理。

02 全面停工!郑州既有住宅安装电梯可正常申请 最低补贴15万元

9月9日,从郑州市既有住宅安装电梯工作领导小组办公室了解到,郑州既有住宅加装电梯从上月下旬开始陆续复工,随着疫情防控转入常态化,目前已经全面停工,居民可正常申请安装。15个区县(市)加装电梯政府财政补贴标准明确为:登封市、经开区每部电梯最高补贴10万元;金水区、中原区、二七区、管城区、惠济区、郑东新区、高新区、荥阳市、上街区每部电梯最高补贴15万元;新郑市、巩义市、新密市、中牟县每部电梯补贴15万元。

03 8月70城房价数据出炉!郑州新房、二手房价格双降

9月15日,国家统计局发布2021年8月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。8月份,楼市传统淡季,变换调控政策持续发酵,信贷政策收紧,房地产市场热度进一步回落。郑州新房销售价格环比上升0.1%,二手房销售价格环比上升0.2%,均为年内首次下跌,同比涨幅均呈收窄态势。市场周期性回落变换水灾疫情,8月份郑州房地产市场下滑激化。

04 8月郑州新房、二手房销量同比上升逾六成 疫情影响显著

9月18日,郑州市住房保障和房地产管理局发布2021年8月份房地产市场销售情况。8月,郑州全市商品房销售7539套(间),销售面积83.07万平方米,销售均价12747元/平方米。全市二手房共成交2887套(间),成交面积29.84万平方米,成交价均价11441元/平方米。受疫情影响,8月郑州房地产市场再遭到重创,多个项目售楼处重开,商品房销售降温,销售套数同环比降幅显著,住宅价格环比微跌0.4%,二手房成交之后下降,降幅不断扩大,住宅价格环比上涨1%。

2 土地市场解读

2.1 9月郑州供应1宗商务兼容商业地块,规划建筑面积2.81万平方米

受供地“两集中”政策影响,今年三月份以来郑州土地市场供应、成交规划建筑面积波动较小,七八月份,暴雨灾害、疫情接连袭来,多种因素作用下第二批集中于供地延期,倒数三个月土地供应、成交规划建筑面积均不多达5万平方米,均为商业、商务地块,无住宅用地转让,市场持续冷清。9月份,郑州市公共资源交易中心上海证券交易所出让1宗商务兼容商业用地,供应土地规划建筑面积2.81万平方米,成交土地规划建筑面积为0。


数据来源:郑州市公共资源交易中心;整理:诸葛找房

2.2 9月份供应地块明细

9月份,郑州市上海证券交易所供应1宗商业相容商务地块,坐落于团结路(尚德路)南、腾飞路(尚义路)东,使用权面积7015.57平方米,约合10.5亩,规划容积率大于4,投资总额不少于2.34亿元,起始价11063万元。该地块归属于管城区南曹乡尚庄村金岱李(第五、六村民组)城中村改造项目移往区用地,此类安置用房不得转入一级市场销售。挂牌截止时间为2021年11月3日。


3 新房市场理解

3.1 整体去化约39%!金九成色稍显严重不足

市场监测数据表明,9月份郑州市25个项目总计推盘28次,共推出3368套房源,成交1305套,平均值去化率39%。环比上月,推盘次数减少23次,引房量及成交量分别减少239%、107%,去化率减少24个百分点。随着传统楼市旺季的到来,房企增大推盘力度,并通过降价等各种广告宣传手段以期快速回笼资金,但成交价方面表现一般,“金九”光环不再,一方面今年以来调控政策持续加码,信贷环境收紧导致部分购房者贷款难、放款时间延长,市场预期发生转变,且七八月份郑州接连遭遇暴雨和疫情,造就居民消费降级,置业意愿进一步减少。另一方面,个别大型房企传出资金链紧绷等重大负面信息,促成购房者置业更加审慎,市场从容情绪较严重。


整理:诸葛找房

3.2 主城区成推盘主力,去化展现出优于的环郑区域

9月份,郑州市共25个项目开盘,其中主城区20个,占有绝对份额,引房量2754套,成交量1158套,平均去化率42%;环郑区域5个项目开盘,共推出614套房源,成交147套,平均去化率24%。主城区在交通、生活设施等方面优势引人注目,去化表现优于的环郑区域。其中,郑州华侨城、美盛教育港湾以及先河的康桥天樾九章和海马公园二期,因区位优势、教育资源充裕、交通便利、设施醇熟等特点实现较好的开盘去化,单次散户去化率均处于70%以上。



4 二手房市场解读

4.1 二手住宅市场价止落回落,环比涨幅0.15%

据诸葛去找房数据研究中心监测,2021年9月,郑州二手住宅市场均价为13953元/平方米,环比上涨0.15%,同比暴跌4.17%。上海证券交易所量为101484套,环比减少3.23%,同比下降35.17%。传统销售旺季到来,市场信心有所提高,但价格与去年同期相比仍有一定差距。


数据来源:诸葛找房

从日度走势来看,9月份郑州市二手住宅市场均价走势平稳,日度涨跌幅稳定在0.5个百分点以内。9月20日二手住宅市场单价最低,为13975元/平方米;9月2日二手住宅市场单价最低,为13928元/平方米。


数据来源:诸葛去找房

4.2 市场供给结构总体稳定,中小户型占到主力

分面积区间来看,9月份挂牌房源量占到比最高的是90-140平米房源,其次是60-90平米房源,占到比31%,60平以下房源次之,占比为19%。中小户型占据市场供应主力。


数据来源:诸葛去找房

分居室来看,9月份二手房市场上供应最少的为3居室,占比39%;其次是2居室,占比35%;1居室次之,占比15%。4居及以上的提高型房源占到比较小,为11%。


数据来源:诸葛去找房

4.3 八个主要城区二手房上海证券交易所量均环比减少,惠济区增幅居首

分城区来看,9月份,八个主要城区中,二手住宅市场均价涨跌城市数量均为4个,与8月份比起,价格上涨区域数量增加4个,市场信心小幅回升。价格上涨区域中,金水区以0.87%的环比涨幅领先,市场均价15024元/平方米;高新区和经开区分别以0.59%、0.47%的涨幅位列第二、第三,市场均价为13730元/平方米、16811元/平方米。价格下跌区域中,惠济区以0.77%跌幅居首,市场均价14851元/平方米;二七区和郑东新区分别以0.31%、0.24%的跌幅位列第二、第三,市场均价12984元/平方米、20770元/平方米。


数据来源:诸葛找房

挂牌量方面,八个主要城区二手房上海证券交易所量环比之后下跌,惠济区以5.9%涨幅居首,二手房挂牌量为6019套;其次是中原区,挂牌量环比下跌5.2%,涨幅位居第二;本期郑东新区二手房上海证券交易所量为10448套,环比下跌4.9%,涨幅位居第三。


数据来源:诸葛找房

4.4 调价房源量环减91%,市场活跃度大幅提高

据诸葛去找房数据研究中心监测,9月份郑州市累计有46486套二手房源调价,环比减少91%,市场活跃度大幅提高。其中涨价房源量7996套,环比减少348%,套均涨价4.78万元,较上月提升1.2万元/套;降价房源量38490套,环比减少71%,套均降价3.53万元,较上月提高0.49万元/套。本期涨降价房源量均有不同程度减少,且平均值涨降价幅度不断扩大。


八个主要城区中,金水区降价房源量最多,10975套,较上月减少43%;其次是二七区和中原区,分别有5124套、5123套降价房源;经开区降价房源量较较少,不多达1000套。环比来看,各城区降价房源量较上月均有有所不同程度增加。


数据来源:诸葛去找房

4.5 降价房源量TOP20小区

本期热门降价小区主要位于主城区,管城、金水占比较高,的环郑区域仅1个小区上榜,中牟的星城国际东苑,182套降价房源,名列第5位。主城区中,正商新蓝钻降价房源量最多,231套,此次是锦艺国际华都欧尚、橡树玫瑰城、美景鸿城三期,分别有229套、225套、211套降价房源,其余小区降价房源量均不多达200套。套均降幅仅次于的则是托斯卡纳小区,130套降价房源,套均降幅3.58万元。


4.6 热门城区二手房量价走势





数据来源:诸葛去找房

5 出租市场解读

5.1 9月郑州租金均价25.59元/平方米/月,为近一年峰值

据诸葛去找房数据研究中心监测,2021年9月份,郑州市租金上海证券交易所均价为25.59元/平方米/月,环比下跌2.61%,止落回落,同比下跌1.91%,为年内首次同比转正,租金价格达近一年峰值水平。

数据来源:诸葛去找房

其中,一居室月租金均价为1559元,两居室月租金均价为2031元,三居及以上月租金均价为2331元,环比上月均有有所不同程度增长,三居及以上租金价格增幅最大。


数据来源:诸葛找房

5.2 7个主要城区租金价格环比下跌,郑东新区涨幅居首

分城区来看,9月份仅高新区租金均价环比暴跌,跌幅0.34%,其余7个主要城区租金价格均有不同程度下跌,郑东新区以0.79%涨幅领先,二七和金水区分别以0.75%、0.72%的涨幅位列第二、三位。各城区租金价格呈阶梯型分布,排序与上月相一致。


数据来源:诸葛去找房

均价以市场租房及品牌公寓等所有一整租房源参与计算出来