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身价不过亿!郑州这类房产,我劝你不要碰

2021-10-16来源:郑州房产网身价不过亿!郑州这类房产,我劝你不要碰

最近,找到一个非常不利的问题――

那就是越来越多的人把目光放到了公寓市场。

有人声称,公寓愈渐住宅化,成交呈现出爆发式快速增长!

更有人声称,公寓开始了“逆袭之路”,在“存量时代”下,买一套较少一套,沦为绝唱。

这个世界,有的声音比不上了一切,害怕的不是这些“天道真理”能震断思想,害怕的是这些喧哗培养了神经衰弱!

是的没错,如果一听到忽悠,就对公寓的价值满怀憧憬,一头扎进公寓的泥潭里,恐怕后果只有一个――“血本无归”。

为什么会有这样的判断?想买公寓的你,不妨看看这篇文章。

公寓真的非常难卖。

无论是在大城市还是小城市,公寓市场都不存在超量库存,供应相当严重不足:

比如,成都、长沙、昆明、郑州的公寓库存全都超过400万方以上!

长沙,截至今年6月底,内五区商业公寓库存约434万方,存量持续走高。

昆明,去年年底,库存达到454.22万方,公寓市场整体供大于求。

郑州,2021年初,公寓库存406.79万平方米,超过难以置信的10万套。

成都,截至2020年米,公寓库存619万方,销售下跌近3成

假如保持现有恒定的存量全部卖完需要多长时间?

长沙,月均去化面积13.15万�O,出有清周期高达33个月,约2.8年才能卖完。

成都,月均去化面积20.2万�O,出清周期高达31个月,约2.8年才能卖完。

昆明,月均去化面积8.62万�O,要去化53个月,约4.4年才能去卖完。

郑州,月均去化面积4.11万�O,去化周期99.42个月,在未来一套公寓不会减少的情况下,要卖8年多!

也就是说,2021年的公寓库存,能一直卖给2029年去!

尽管开发商使出浑身解数,靠着出众的营销策略打出骨折价的卖房套路,如此绞尽脑汁,现在的公寓依然难买,价格不涨反跌。

以成都为事例,2020年大成都公寓价格同比几乎没有涨幅,主城区价格甚至跌了不少,同比2019年,暴跌4.9%,其中锦江区跌幅最大,均价19241元/�O,同比下跌12%!

价格上不去,库存量压顶,存量仅次于的区域在“国际城南”,高新区公寓库存面积高达87.7万方,去化时间28个月,其次为双流区,存量面积80.3万方,去化周期22个月;天府新区分列在第三位,存量面积78.5万方,去化周期37个月。

如果你买了公寓,很有可能就是为开发商去化作出了一份努力,当了一颗合格的韭菜。

PART2

公寓的价格,一跌再跌!

最惨的是昆明,过去一年公寓的价格全线暴跌。

对,是“跌跌一触即发”的跌。

盘龙区的碧桂园・KCC云南新形式公寓项目,今年高峰期9080元/平方米,现在只买6800元/平方米年。

金茂广场的公寓项目,今年高峰期12000元/平方米,目前价格在8000-9000元/平方米左右,比起前段时间的单价降幅有两三千元.....

此外,为了去化,昆明的公寓还打着“第二套半价”、“买一套送来一套”的旗号,特价、广告宣传频繁首演,只能说道开发商们是真的狠!

既然上了公寓这趟车,叫惨也无济于事。

据都市时报报导,2019年,有位女士在昆明一口气花上了1400多万,买了14套公寓,想用来做酒店。

结果一年后,开发商因为去简化无以,熬不住了,公寓项目一个跟着一个轮番跳水,从原来的单价11000,一下子跌到了8000,半毛钱没赚到不说道,还亏了300多万,关键还找将近接盘侠。

不仅是昆明,长沙的公寓市场也惊现“腰斩价”。

近日,多个长沙人的朋友圈频繁刷屏,“长沙公寓腰斩跌至每平方米6888元”、“每平方米直降到5000元”等新闻不时经常出现。突然间,长沙的公寓好像真的开始组团降价了...

长沙公寓价格“大跳水”是吸引顾客的噱头,还是真的降价促销?我们不得而知。

我们唯一可以确认的是:世上真的没“天上掉馅饼”的好事,这些年来本想要靠着公寓赚到一笔,结果赔的心肝难忍的人可多着了!

这个时候一定会有人跟我抬杠。“你说的太绝对了!也有涨的,你只盯着不涨的多,而且如果不好,买的人还这么多,难道这些人是屌?”

嗯.如果你把时间变长到10年甚至20年来看,极少数城市公寓是涨了,但首先是极少数,其次,如果你之前真的买了公寓,就意味着你错失了非常明显且确定的增值收益。

后面这句话,就涉及到你对房子的理解了。

PART3

一笔账,告诉他你卖公寓超不划算。

如果你不听劝硬是去卖公寓,也可以,前提是房子增不电子货币对你毫无关系,什么狗屁落户、学区投资、处女贷对你价值也不大,再必要点说――

你愿意舍弃你出售住宅赚得利益的机会成本,去投资更高风险的资产。

为什么这样说道?

下面,先说说公寓增不电子货币这件事情,我随便在网上去找了个公寓,荐个例子:

这个公寓,最近卖给26442元/�O,而且是从去年开始挂牌,上线了265天。如果想快速卖掉得挂多少钱呢?24102元,甚至更低!

你猜中这个公寓开盘价多少?

(数据来源:深圳中原研究中心)

当年的成交价是22294元/�O。

值得注意的是,峰荟时代科技中心还是2017年深圳商务公寓成交量最差的TOP1。

到底,2017年就卖22294元了。4年涨了4000块,大概20%的收益,平均年收益大概5%。

而2018年深圳公寓利率基准是4.9%,上浮20%的利率也就是5.88%,不止5%了,也就是亏本.....

等于说,这位老哥帮别人免费持有人了4年,被这间公寓绿足4年,如果是4年买了住宅...天哪..

这个公寓还是在社会主义先行示范区的深圳,换作是其他二三线城市,我显然连想都不敢想...

卖公寓,不仅压根不涨,算上房贷利率还可能直接亏本。

所以我说:投资公寓是非常不划算的交易。

买了公寓不涨,这已经够扎心,更扎心的是,同地段的公寓房价电子货币显然跑不过住宅。

我们拿与峰荟时代科技中心相距将近几百米的峰荟花园来举例。

2015年交付给时,最低价是22000元/平米,均价是24000万/平米,现在房价是多少?在价格偏高的指导价之下,单价5万,至少升值2倍多。

差不多的持有人年期,同样的地段,亏本和利润2倍多的差距,相信你能计算出来过来。

所以买公寓不仅面对亏本难抢的问题,重点是还会损失本有机会应从住宅享受翻倍电子货币的机会成本。

买公寓就是一场赌,就现在来看,连深圳都无法赌赢,何况其他城市。

我们一直给所有粉丝的建议就是:公寓不要买,哪怕你是一线城市的公寓,也慎重卖。

当然啦,也有值得买的公寓,比如深圳湾一号这种,也就几个亿吧!但人家这种级别的公寓,从来要的不是电子货币,而是圈层和身份的象征物。

世上没有一笔买卖是稳赚的,关键是你分担不承担得住这个风险!

有人说道,“公寓之所以不行,都是因为受政策抨击,我敢确保它未来一定会放开,成为很好的投资品”。

保证?你哪里来的确保?

对于那些公寓房未来“转正”抱有幻想的童鞋,我只想说道一句话:

“为了保证主体市场房价不受波动,公寓的身份就永远不会转正。”

如果你还不听得劝说硬要买公寓,也可以,但是这些年被公寓坑到血亏的买房人已经学聪慧了!

买公寓不如出租公寓。

你100万买一套公寓,一年要还6万。如果你打算租一套公寓,一年大概只需5万元。

再说,公寓和住宅比起它不能保证有更好的贬值空间,未来卖不出去的公寓也有极高的价格暴跌风险。

人生没有几个十年,自由选择一定比努力最重要,哪怕你买菜也不会货比三家,何况是买房子?