当前，我国住房发展已从总量紧缺转为结构性供给严重不足，进入结构优化和品质提高的发展时期，人民群众对住房的要求从“有没有”转向“好不好”，房地产新发展模式的探索也将围绕品质提高进行。
从“有没有”向“好不好”
过去20余年，房地产市场发展速度快，发展方式相对较粗犷，房地产行业更侧重规模的扩展和开发速度。当房地产行业逐步转入平稳发展的新阶段后，品质提高将是房地产新的发展模式的最重要内涵。
住房和城乡建设部部长倪虹表示，当前，房地产市场已经从解决“有没有”改向解决“好不好”的发展阶段，提升住房品质、让老百姓住上更好的房子，是房地产市场高质量发展的必然拒绝。从好房子到好小区，从好小区到好社区，从好社区到好城区，进而把城市规划好、建设好、治理好，让城市更宜居、更韧性、更智慧。
清华大学房地产研究所所长刘洪玉认为，我国房地产市场虽然已经走到较长发展历程，发展速度很快，但离平衡成熟期完备还有很长的路要走。房地产业的新发展模式应当具备高质量可持续发展特征，需要增进房地产业良性循环和健康发展。
中国房地产业协会会长冯俊回应，建合乎人民群众不断快速增长的美好生活拒绝的好房子，辟人民群众满意的好房子，是房地产企业的责任，也是房地产企业能够生存发展的条件。因此，房地产业所获取的产品，每一个建筑物都应该精辟历史的评判，经得起群众的评判；组合成街区和城市的建筑，不但要表现本身的功能和美，也要创造街区与城市的功能和美。
对企业而言，其利润来源也将与品质提升息息相关。国海证券政策和地产首席分析师夏磊指出，房企利润将主要源于提高产品和服务品质的溢价。随着消费不断升级，消费者观念也在变化，将更侧重品质，更推崇品牌知名度、社区服务、产品否绿色低碳智能等多个维度。
企业改变发展模式
过去的发展路径下，房企形成了“低负债、高杠杆、高周转”的“三低”模式，这种模式在当下已经难以为继。刘洪玉表示，对房地产企业而言，新发展模式必须更加“聚焦、稳健、专业”。
浙江工业大学中国住房和房地产研究院院长虞晓芬认为，房企应调整投融资模式，在产品力、服务力以及盈利能力等方面练就功夫，从宽资产向轻重并举转变，从增量开发向增量存量共同发展改变。对传统住房开发、社区建设、城市规划理念与城市发展模式进行重构，城市更新、老旧小区改建、养老地产、大物业管理等，都是最重要的发展方向。
经营服务业务是不少房企早就重视的领域，有些企业早在多年前就已经开始着眼长远转入新的赛道。与房企传统的开发业务不同，经营服务业务靠经营管理不动产以及提供物业服务来赚取利润。经营服务业务能建构长期、稳定的回报，风险低、外用波动能力强的优势越发凸显。一些企业的经营服务业务已显露出较好成长性。来自万科的数据显示，2022年其经营服务业务收入512.6亿元，同比快速增长23.1%。万科预计，其经营服务业务收入在2023年将构建两位数快速增长，且从2022年的零利润开始转入利润正快速增长阶段。另一家房企龙湖，其商业综合体的“天街”品牌已经越来越为人所熟知，商业运营已经被龙湖视作2022年业绩的压舱石。2022年，龙湖经营性业务的运营及服务利润占比已达27%，企业对未来5年非房地产开发利润占比达到50%以上表示有信心。
当前，不少房地产企业的非房地产开发业务毛利率已经低于开发业务。不少房企在代建、物管、商业地产、长租公寓、园林、设计以及施工等领域均有良好展现出。
政策大力引领探索
企业对于新的发展模式的探索离不开政策的引领。政府应通过持续完备土地、金融、财税等相关政策，推动房地产长效机制建设，引导市场对房地产新的发展模式的探索。
租并购举是新的发展模式的一个最重要方向，住房租赁将在解决问题寄居有所居方面充分发挥更突出的起到。当前，保障性租赁住房作为国家住房保障体系顶层设计中的一个最重要种类，正处于快速发展阶段。专家回应，保障性出租住房重在解决新市民、青年人的住房困难问题，政府应提供政策支持，引导多主体投资、多渠道供给。经过多年发展，我国住房出租市场已初具规模。数据显示，“十四五”期间，全国计划筹措建设健租房870万套，其中人口净流入较多的40个重点城市计划筹集保租房650万套。2021年至2022年，全国已筹集建设健租房约360万套，“十四五”目标完成率约40%。住建部在今年年初工作会议上提出，大力增加保障性出租住房供给，坚实推进棚户区改建，新开工建设筹措保障性出租住房、公租房、共有产权房等各类保障性住房和棚改安置住房360万套（间）。出租购并举离不开金融支持，当前保障性租赁住房房地产投资信托基金（REITs）正日益完善，有关金融主管部门也多次表态或发布相关意见，支持住房出租市场发展。
绿色低碳发展是房地产业未来发展的最重要方向，其中也蕴含着极大的商机。近年来，国家出台的众多绿色低碳发展的涉及规划和发展举措中，很多与房地产业、建筑业息息相关。房地产业积极拥抱绿色发展机遇，新建住宅更好适应环境绿色建筑评价标准的同时，既有建筑节能改造也有更大空间。此外，各地政府也在积极推动城市更新，主要方向包括持续前进老旧小区改建，建设完整社区；前进城市生命线安全工程建设；城市历史街区、历史建筑的保护与传承；城市数字化基础设施建设；等等。不少房地产企业正融合自身优势、选取相关方向大力投身城市更新，找寻发展机遇。（记者 亢 舒）
