• 当前位置:
  • 首页
  • >
  • 郑州资讯
  • >
  • 警告!买房可能赔钱,郑州楼市到了最严肃时刻!(下)
郑州资讯

警告!买房可能赔钱,郑州楼市到了最严肃时刻!(下)

2020-11-27来源:郑州房产网警告!买房可能赔钱,郑州楼市到了最严肃时刻!(下)

昨天我们发布了《警告!买房可能赔钱,楼市到了最坦率时刻》,系统的讲了15个板块的投资价值和置业方法论。

今天是下篇,废话不多说道,必要讲重点。

1

三环-四环片区共8个板块。

常西湖新区、高新区(老城)、北四环片区(惠济)、杨金片区、龙子湖北、管南、商都新区、城南片区。

1、常西湖新区

常西湖新区正在进入天量供应时代。

北边裕华城、华瑞紫韵城、碧桂园凤凰城、碧桂园西湖(部分),南边恒大林溪郡、世贸璀璨熙湖、融信奥体世纪等,还不包括边缘市场如永威西郡、汇泉西悦城、康桥须水等都要销售。

目前常西湖新区整体规划完成度只有1/3,今年北部片区还改了规划,整个片区的住进和二手房市场几乎是真空的!

建设路沿线、中原路沿线有个别项目售卖,常西湖新区南部区域完全没二手房市场,只有恒大林溪郡安置房6000元/�O全款在出让。

建设路沿线

中原路沿线

常西湖新区南部区域

看完这个我们想说明什么?

这个区域还必须至少5年以上的基础开发周期,才能转入到二手房市场。

而转入到二手房市场后因为本身人口不足问题,短期供应量过大问题,二手房冲撞也不会很严重,所以规划很幸福,但现实很残酷。

所以,这个区域最好卖特价,卖二手房激进估算必须5-7年再卖。

2、高新区

高新区价格正在欠下。

目前高新老城项目主要有钱人隆城、金科城(尾盘)、正弘青云筑城(一期尾盘)、恒大城、保利文化广场、龙湖景粼玖序、公园府、公园道、永威金桥西棠。

从正弘青云筑城-龙湖景鳞玖序-保利文化广场-永威金桥西棠,高新老城的价格被一路拔高。

缺点是16000元/�O的基本面已经高于郑州的市场均价,优点是区域已经成熟。

目前有一波短线机会,高新万达-正弘汇-保利文化广场设施落地-8号线通车,逐步兑现后价格会再次上升,但收益有可能不会太大,一切各不相同你购入价格。

3、北四环片区(惠济)

北四环片区主要是惠济区。目前惠济东、正弘澜庭叙、天地湾、保利海上五月花等区域已经是纯二手房市场;惠济核心区目前只剩中海湖滨世家二期待售;整个惠济区的市场已经移往到惠济西,绿都青云叙、锦艺四季城、融创大河宸院、融创中原宸院、正商家河家等。

惠济核心区北

惠济核心区北

关于惠济区的调研上周我们专门谈过,这次就必要说道结论: 建议淘融创珑府、万科天伦紫台一期、碧园月湖转让房。

4、杨金片区

杨金片区真正进入标准开发周期是康桥东麓园、美盛北龙台、福晟九州府这一批。

杨金区域

目前区域也没成熟期的二手房市场。

杨金区域的最大价值就是离北龙湖够近。所求时间是等北龙湖北岸成熟期,所求方法就是卖给北龙湖北岸的白领们。

所以,第一,你的购入价格与北龙湖北岸比起要有差价,同金水老城、惠济东相比价格要合理。第二,品质要能入的了未来北龙湖北岸白领的法眼。

5、龙子湖北

龙子湖北的市场目前分成两个板块。

连霍高速以北的鸿园板块:鸿园、瀚海尔湾、康桥香麓湾、以及远处的天伦城。

连霍高速以南的安置区板块:水之郡、鼎天东尚、万向(蓝宝)桃源居、湖畔晓风 。

鸿园区域

首先,连霍高速以南的移往区板块可以完全退出了,大量移往区,界面很差,开发商都不在及格线,这个区域基本被做死了。

连霍高速以北的区域也归属于杨金。小板块内净地多一些,环境纯粹,优质楼盘可以根据自身情况考虑。

6、管南区域

管南区域新房主要是正商中州城、绿都紫荆华庭、绿都澜湾、鑫苑国际新城、永威城,二手房也是这些。

管南区域

这个区域是郑州市的明星区域,过去四年新房成交量非常大,我们也亲眼了房价的一路高歌。

区域大家都很熟悉,必要讲置业逻辑:快活这些项目的二手特价,价格不能多达这些项目新房的特价。

这些项目都是尾盘,比如去年和今年上半年绿都澜湾、鑫苑国际新城、还包括永威城都曾买到将近16000元/�O的高价。其原因也很简单,尾盘了,销售压力变大,不吃更多溢价的同时也能给前期业主更多信心。

但是到了这几个月,整个市场下行厉害,又不得不特价来卖,比如绿都澜湾特价房14500元/�O送来车位,永威城的一口气特价房及首付分期等等。

拿新房特价作比去快活二手房,是最正确的做法,因为开发商已经帮你测试了客户的接价情况。

7、商都新区

商都新区主要是管南到南龙湖区域的大量新房项目。比如富田城九鼎华府、绿地花语城、正商生态城等等。

商都新区

这个区域除了最早交房的正商智慧城基本没有二手房市场,目前整个区域大拆大建,天量新房入市,是郑州最最典型的刚须要市场之一。

这个区域不建议投资。其逻辑和我们前边讲的南龙湖的逻辑差不多,没明显的轨交导入,区域供应量太大、项目之间互相比价,价格冲撞相当严重,没有大量人口接盘逻辑。

8、城南片区

城南片区主要是二七老城南部片区,南三环-南四环二七区部分。

城南片区

这个片区基本上是上轮涨幅中最差的一个区域。

有以下几个原因:

1、新的郑州人中去高新、中原、管城的都比二七多;

2、过去6年大学路、嵩山路沿线项目众多;

3、价格冲撞比较严重;

这几个因素依然不会延续下去。

所以这个区域的置业逻辑是低价、方位。比如亚星三环边10XXX元/�O的低价,你拿走的是预期的涨幅,下一轮市场推向14000元/�O的郑州均价,一定比13000元/�O买入的项目赚到的多还好买。

2

老城片区。

五龙口板块、中原老城区、二七老城、中心城区、东区。

1、五龙口板块、中原老城区、二七老城、中心城区;

这几个板块基本上都是成熟的二手房市场,今年展现出的几个典型特征是新房提高价格拔升的很高。比如万科山河道、昆仑望岳二期、郑州雅颂居、未来天奕等。

提高项目,才是老城区的未来。

2、东区

这里的东区特指老CBD附近的住宅,如绿城百合等。

东区

老东区板块原则上是不推荐投资的。

1、单价太贵

2、高单价之上,产品落后。

比如没电梯就打退了很多人。价格放在那里,产品同比北龙湖以及同期其他区域提高产品有极大差距,等你接手再卖出难度不会更大。

3

可重点关注区域

北三环片区、金水老城、东站。

1、北三环片区

北三环片区主要是指金水北的市场。

金水北

目前这个区域是郑州各大新房板块价值最为清晰的区域,没之一。

短期供应量大有结构性特价机会,有人口基数,离现在的低收入中心CBD、未来的低收入中心北龙湖非常将近,方便产业结构下的人口引入。

目前卖金水北都不会大错,只是购入价格的问题,卖的喜赚到的少,卖的低廉赚到的多,品质、设施差涨的少,品质、配套好涨的多。

2、金水老城

金水老城

郑州目前二手房交易量最大的区域就是金水区。

右图是2020年7月郑州市二手房交易情况,其实每个月份差不多,金水区二手房交易占到整个郑州市的15%-20%。

金水老城到北三环片区,淘低价次新房,是一种攻防兼具,有租金、有预期、流动性也好的投资策略。

3、东站(高铁车站)

东站片区

东站(高铁站)区域是郑州另一个典型的二手房市场。

目前板块内几无新房在购,东站板块的优势在于整体城市界面比金水老城要好,然后次新的比例很高,比金水老城的商业配套稍微劣一些。

未来高铁站板块的市场二手房交易份额不会逐渐减小。高铁车站板块目前最合乎郑州一批金领的需求,建议重点快活,如海马公园等二手笋盘。上半个月,海马公园成交价了一个爆单,价格还是非常有优势的,充分证明当下是可以淘到的。

4

最后结合这篇和上篇,总结一下当下或者今年的投资策略。

1、今年适合买房,因为郑州盘整了4年,不够久了。现在的价格和销售政策都非常好。

2、最显而易见的购入时机就是8月和12月,就在市场、开发商销售压力之下找特价房。

3、虽然未来都会有普涨,但你卖特价的原则就是购入就有到手的涨幅。

4、如果你想要重点看几个区域,价值投资,引荐卖金水北的新房、金水老城、东站的次新笋盘。