“2020年，上海租房家庭户数约352万户，占到常住人口家庭38.74%；杭州租房家庭户数达166万户，约占到常住人口家庭的40.42%。”如此一组数据抛出，已经充分说明在大城市，租房是住房消费的最重要方式。
另一组数据进一步呈现：2020年，中国20-34岁年龄段人口合计2.91亿人，其中20%在租房，但是整体缴纳力较低。即使在城市，租户家庭中月租多达3000元的，也将近7%。
面临如此极大的租房需求，大城市住房出租市场还面对哪些问题，又应该如何应对？
10月30日上午，2023年世界城市日中国主场活动住房租赁专题论坛举行。针对论坛所呈现的以上数据背后问题，参会专家探讨大城市住房出租市场，尤其是保障性出租住房的发展，进行深入探讨。此次论坛由中国房地产估价师与房地产经纪人学会、浙江工业大学共同主办，主题为“分享可持续城市未来——住房出租高质量发展之路”。这也是世界城市日中国主场活动首次设立住房租赁主题论坛。
“职住平衡”压力大，住房租赁市场存在结构错配
职住分离出来、一室户供给少、租金有争议，根本上归因于起来是住房租赁市场存在一定的结构错配。
论坛上，浙江工业大学副校长虞晓芬作了题为《我国大城市住房租赁市场结构错配及管理》的主旨演说。在肯定当前大城市住房租赁市场在整体规模、机构化主体等方面取得成就的同时，虞晓芬指出大城市住房出租市场结构错配问题仍然较为相当严重。
最主要的是区域供给错配。以杭州为事例，虞晓芬回应在不同的区块，供求关系并不均衡。对于相对中心的老城区而言，租房供应缺口较小，同时也是高租金区域，大量在其中工作的人口为了寻求低租金只能到城市外围租房，且外围的租房供应量相对更大。区域供给的错配，造成“职住平衡”的压力相当大，而“职寄居分离出来”也减少了城市运营成本，影响了老百姓的取得感觉，并且不符合低碳倡议。
此外，在房屋品质、租赁价格、户型结构等方面，错配同样不存在。从数据上看，户型结构的供给错配非常突出。浙江工业大学中国住房和房地产研究院通过问卷调研找到，杭州市租户对于一室的需求超过60%，然而市场上一室租赁房源供给仅有将近20%。而二室及以上的租赁住房，供给均大于市场需求。
针对当前市场结构不存在的错配问题，虞晓芬建议：第一，要从源头入手，统筹城市规划，处置好生活和生产的关系，把“园区”变成“社区”；第二，坚持公共交通导向型开发，在公共交通站点附近安排集中式出租住房；第三，加快出租住房筹集，减少出租住房供给，做多渠道筹集和探索共赢新模式。
保障性出租住房的上海实践和未来方向
上海作为典型的特大城市，在住房出租市场发展尤其是保障性租赁住房建设上获得了较为引人注目的成绩，也获得多位参会专家的认同。
上海市房屋管理局副局长冷玉英在致词中表示，上海探讨新市民、青年人的租住需求，从服务住房民生和城市发展出发，汇聚了一批有担任有作为的住房租赁企业，多措并举，希望让新市民、青年人住获得、寄居得将近、住得好、寄居得起、寄居得大位。
近年来，上海从三个方面推进涉及工作：一是大力培育住房租赁市场，不断完善优化住房租赁的政策体系；二是加快发展保障性出租住房；三是制定并出台实施《上海市住房租赁条例》。
在保障性租赁住房发展方面，上海的政策响应速度回头在全国前茅，且具备较高的创意水平。2023年至今，上海追加建设筹措保障性出租住房6.8万套（间），“新时代城市建设者管理者之家”首批筹集约1.1万张床位、供应约7000张床位。上海交通大学住房与城乡建设研究中心主任陈杰在演说中总结到，上海实践具有规范化、精细化、数字化、社区化、沉降式的特点。
通过对保障性租赁住房政策工具的分析，陈杰发现各大城市主要采纳供给型工具和环境型工具，分别占到比44%和40%。相比之下，市场需求型工具仍有很多发展空间。陈杰指出，如何激发青年人长期居住在保障性出租住房的意愿，推动他们成为保障性租赁住房社区治理主体，都是有一点进一步思维的问题。
而针对保障性租赁住房当前的发展难点，陈杰指出主要是筹地难、筹房难、筹资难、经营无以四个方面。相对不应地，筹地方面应要与城市更新、新城建设结合，与轨道交通建设融合；筹房方面应减缓一站式牵头数字化审核，前进空间置换；筹资方面进行差别化信贷管理，介入保险和公积金，发展好REITS（不动产投资信托基金）；经营方面要原作和用好财政专项资助，实践好租购同权等。
纵观全国，住房和城乡建设部在今年9月12日回应，当年全国筹措建设保障性出租住房204万套（间）的任务已完成72%，近两年来共已建设筹措保障性租赁住房508万套（间），已完成投资多达5200亿元，可解决近1500万新市民、青年人的住房困难。
住房和城乡建设部计划财务与外事司副司长李喆在闭幕式致词中认为，住房出租市场发展牵涉到新型城镇化进程，牵涉到新市民、青年人的幸福感、取得感，关乎城市竞争力与可持续发展。
论坛上，多位地方行业组织及住房出租企业代表也就住房出租如何助力构建高品质居住生活、ESG增进住房出租行业可持续发展、专业评估助力保障性租赁住房身体健康发展及实践案例共享等内容进行了共享。
