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市场观察

郑州房产:郑州房价触底,拐点即将到来?

2021-10-15来源:郑州房产网郑州房产:郑州房价触底,拐点即将到来?

昨天傍晚,一条有关“郑州二手房差额税降到1%”的消息如同一条鲶鱼,很快翻搅地产人的朋友圈。

官方并未发布,消息源文章也已经删除,然而,截图依然如雪片飘飞在各种社交渠道。

我们并无法对这个消息证伪,毕竟空穴不来风,但也无法言之凿凿消息就是真的,毕竟官方没任何倾听,是否是政策气球也未可知。

然而,大家都会把自己想看见的当做是真的。

这不是偶然现象。央行“两个确保”发布之后,地产圈也有这么一波高潮。

“受到影响”、“救市”、“转好”……如今的郑州房地产市场似乎太期望看见这些字眼,由此也可以看出,如今的市场是有多差,信心有多差劲,以至于一条所谓的“利好消息”就能引发了整个地产圈的一场派对。

信心和销量同样最重要。

如今的郑州成交量和房价都将触底,市场确实必须一场“根本性利好”了。

1、数据

量价齐跌的郑州房市

2021年国庆黄金周期间,郑州地产人的朋友圈充斥着“人群如潮的售楼部”,仿佛返回了5年前。

也有人说,郑州楼市是欺诈兴旺,造访虽多,成交却依然惨淡。

郑州楼市真相到底如何?

来看数据。

根据360房产网数据,2021年国庆黄金周期间(10月1日-10月7日)郑州新房共计成交约726套房源,去年的这个时间段总计卖出1938套房子,日均售出276套房子。2021年较2019年降低了44%,较2020年销量上升了63%。

据乐居河南统计资料,今年开盘项目数量也有所减少,综合去化率持续下滑。根据克而瑞监控,2021年国庆黄金周共5个项目散户,共发售约680套房源,环比上升约148%,累计去化约234套,去化率约34%。

2020年国庆黄金周共6个项目散户,总计推货1206套,综合去化率约54%,2019年黄金周的综合去化率为67%。

可以看出,推货和去化都经常出现了大幅度的下跌。

更重要的是,2021年黄金周期间,大量降价房源入市。

郑州房价降价幅度20%,郑州西区某项目更是喊了“8***”起的“跳跃崖价”,“首付4.1万,置业大郑州”必要将郑州房价纳到县城水平。

10月1日,蓝都青云叙发售精装修12800元/㎡、毛坯12000元/㎡起的价格,相比此前的15000元/㎡左右的房价,已经下降了2000元/㎡上下。

10月2日,坐落于郑州市经进物流园区的路劲正荣悦东园项目,直降2000元,将房价降到7500元/㎡,在此前其价格在9500元/㎡左右,价格不如省内很多地级市。

位于郑州市西三环的金科中原项目,原价13500元/㎡,黄金周期间发售了11500元/㎡的特价房源;

位于郑州市南三环的鑫苑紫金府项目,原价14000元/平米,在黄金周期间推出了12800元/㎡的特价房还附赠车位。

……

降价打折、送车位送来iPhone13、送来翻新,降价抢收沦为黄金周期间郑州楼市的主流。

根据中国房价行情网数据,郑州334个楼盘均价在14419元/㎡,环比上升0.01%。根据房价走势图可以显现出,从今年7月份以来,郑州房价出现明显下跌,近两个月都呈现上行态势。

二手房价格似乎更能反映市场的真实购买力。2021年9月,郑州二手住宅出售平均值单价为1.47万元/㎡,环比上升0.61%。即使这样,根据360房产网的数据,黄金周期间,郑州二手房日成交严重不足10套,个别日期成交价为零。

新房、二手房都经常出现量价齐跌的现象。

市场展现疲态。

与前文售楼部的人潮波涛汹涌不同,市场的繁荣没返回5年前,反而房价似乎要回到5年前。

2、现状

拿地性欲加热与信心崩塌

2021年之前,很多售楼员卖房的要则有一条“选择大品牌开发商”。

2021年之后,更多的购房者觉得“大品牌开发商”也无法巫术。

据不完全统计资料,截止到2021年9月份,全国总计申请破产的房企已经多达282家,其中大多数都是中小房企。

每天有超过一家的房企破产。

其实,不仅仅中小房企,百强房企和龙头房企的日子也并不好过。

仅仅2021年就先后出现恒大券债危机、建业求援、光耀倒闭、花样年、新的力……等“黑天鹅大事件”,早在今年之前,泰禾、福晟、华夏幸福等曝出的危险性信号或多或少都在影响者地产从业者的信心。

市场的信心严重不足还能从一级市场对系统出来。

自从7月份开始,全国336个城市土地成交价开始慢慢下降,和2020年同期相比,上升了25%。并且随着时间的推移,土地流拍的现象越来越多,这意味著未来土地市场交易还不会上升。同时在土地交易下降的背后,土地溢价也在下跌。9月份全国土地拍卖溢价率仅仅为3.9%。

首轮集中供地,22城沦为房企抢滩登岸的热土。除了长春等个别城市比较平淡外,大部分城市展现出依然出色。

南方城市的热度加剧,广州核心区域地块出现多家房企争夺战;深圳平均值溢价率高达30%;杭州平均值溢价率也高达26%;重庆市甚至经常出现了溢价130%的地块;土拍的热度加剧。郑州首轮地块最低溢价55.5%,三块公开地争抢激烈。

然而,第二轮集中于供地却多地出现“哑火”。

10月11日,杭州宣告提早中止17宗地块的挂牌转让活动。

同日,北京推出的43宗地块仅17宗地块有房企报名。

10月8日,上海土地市场网挂出《关于终止松江区永丰街道SJC10011单元H17-02、H17-07号等地块出让活动的通知》7宗涉宅用地出让活动。

据统计,截至10月11日,15个城市已完成第二轮集中于供地,上海证券交易所土地共700宗,流拍及中止交易数量约206宗,流拍及终止交易亲率超过29.4%。

开发商也没余粮,面临融资渠道的持续收窄,资金成本的不断低企,很多企业丧失了在土地市场上放手一搏的信心和实力。在销售端,不受市场大形势的影响,房企“开源”有限,降价促销手段不再奏效,回款依然困难,房企的现金流受到相当严重考验。

再加上,受到停贷风波的影响,购房者从容情绪浓烈,市场横盘,研发企业上下游的资金流动渠道遭“定点打击”,对于开发企业来说,这是一个比较严寒的秋天。

信心崩塌的速度远比量价暴跌的速度要快。

3、未来

市场在等待一个信号

让钱流动起来,市场才会活起来。

这也是为什么央行“两个维护”实施之后,市场反应要比预期的大。随后,中房协召开房企座谈会的消息获释,被舆论视作“救市”的信号。乃至昨天,摇动郑州房地产圈的“二手房差额税”的消息。

这些所谓的“救市”信号,无疑都指向“流动性”。

融资,供地、预期管理每一项都必须流动一起,市场才不至于哀鸿遍野。

如今,市场在等一个信号,或者说,等一个信心。

就郑州目前的房地产市场来说,房企要想要越过寒冬,或许能找到以下几个路径:

1、干掉轻资产包袱,抛弃不良资产;

2、加大以价换量力度,抢占市场稳定现金流;

3、抱团取暖,增大合作开发规模;

4、股权融资,降低负债资产重估;

对于购房者来说,在此轮重组兼并、大浪淘沙之后,行业转入微利时代,购房者的选择性更强劲,市场或许不会迎来产品化时代。

市场的市场需求还是有的。一旦市场宽松,有效地的购买力不会迅速转化成。但是,随着时间的推移,市场需求会发生变化,主要围绕两点,一是需求的差异化不断扩大,这就要求市场供给更好的更多样性的产品,一是需求的逐渐衰退,随着市场转入存量时代,市场需求衰退是大势所趋。

这个“金九银十”真的变成了“铁九铝十”。房企的全面去库存冲回款的关头也要到来,在购房末端,房贷放开已经有了信号,就看谁能抢占先机了。

来源:乐居财经