在房住不油炸定位下，当前中国房地产市场供求关系、产业格局均经常出现重要变化，如何推动创建房地产业发展新模式？21日，中国居住产业转型与高质量发展研讨会在北京举办，与会嘉宾指出，当前我国居住于产业正处在新旧模式交替的转型期，站在长周期的动能切换点，更加必须中国居住于产业构建高质量发展，应从供需两端发力，推动房地产行业构成新的发展模式。
此次会议由中国社会科学院财经战略研究院主办，贝壳研究院、纬房研究院、中国城市经济学会房地产专业委员会主办，会议主题为“产业新格局，市场新的动能”。
推动建立房地产业发展新模式
房地产作为周期性行业，短期市场波动在所难免。变长时间看，住房市场波动，必将环绕城镇化、工业化要求的基本住房市场需求来展开。随着房地产市场新旧动能的转换，中国房地产市场正在迈入全新阶段。
从需求端看，中国社会科学院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华表示，未来中国房地产市场需求不存在三个主要来源，包括城镇化新增住房市场需求、提高性住房需求、旧房更新需求。
“利用涉及数据对中长期住房市场需求的中性估计，2030年三项需求总计约12.46亿平方米。而2022年全国商品住宅的销售面积是11.46亿平方米。因而，中长期住房市场需求虽较最高点有所回落，但仍将保持相对平稳的规模。当然，未来的需求潜力并不等于现实需求，未来住房需求特别是提高性需求潜力的持续获释，还需要市场产品结构和政策条件的配合。”邹琳华说。
在供给端，随着市场迈入新阶段，中国房地产行业也亟待形成新的发展模式，以转变长期以来“低负债、高杠杆、高周转”的模式弊端。
中国人民大学国家发展与战略研究院高级研究员、城市更新研究中心主任秦虹提出，当前必须从“补充住房租赁发展短板、建构完备住房保障体系、反对美好生活需求的住房升级改善、优化完备预售制、创意存量住房更新模式”五个方面应从，逐步创建城镇住房供给新模式。
“城镇住房新模式不是为新的而新，新模式要以问题为导向，解决问题旧模式中不存在的问题。”秦虹回应，“创建住房供给新模式，供给主体房地产企业自身也要逆——挖出管理红利，坚持长期主义，重视战略引领，强化企业的组织和标准化保障，以数字化为业务赋能，形成新型绩效文化。”
供需格局调整，房地产开发企业也应该顺应市场变化，从“三低”模式改向长短并举的开发、运营、服务一体化，实现务实多元发展。
中央财经大学教授易成栋表示，“房企探索发展新模式，一要有长远眼光，第二必须有核心竞争力。当前中国房地产企业很多利润来自于土地贬值，未来土地升值部分下降，企业将更多依靠产品电子货币和服务存活。”
居住产业关上新格局
寄居有所居，安居乐业，一直是人们对美好生活最质朴的向往。也正因如此，房地产业转型，实现从“房”到“住”有其历史必然性和现实必要性。当前，人们对于寄居的需求仍未得到充分满足，居住体验还有很大提高空间。改善性住房市场需求、高品质租住需求、高效率整装等需求，为产业发展关上全新的格局。
中信证券基础设施和现代服务产业首席分析师陈聪提到，当前所有房地产企业都需要超越边界，培养能力，持续提升运营能力。“周期性行业里，过去企业的竞争优势不是运营优势，是资源提供优势，是杠杆利用优势，是投资踩点优势。所以保守者常常胜出。而未来居住行业是一个提升全社会空间运营效率的行业，不具备空间运营能力的企业将拥有辽阔发展前景。”
“居住于”产业也重塑着房产交易流通环节。清华大学恒隆房地产研究中心主任吴璟提及，“房地产经纪服务行业的初心应当是协助住房市场提高光阴效率，这是最本质的使命和要求。”
随着住房市场从以增量居多过度到以存量为主，同时住房的消费属性大幅多达资产属性，吴璟认为，房地产经纪服务行业必须从“提高住房搜索效率、提高住房给定程度、增进居住于价值回归、防治负面影响”四个方面，为消费者提供高质量的经纪服务乃至于内涵更丰富的综合住房服务，助力居民构建美好生活。
从有房住到住得好，居住于产业转型方兴未艾。对所有产业链涉及企业来说，紧随时代潮流，抓住消费者需求，希望获取高品质的产品、服务，是逃跑市场新机遇的关键。
未来行业南北温和衰退
未来行业如何回头？贝壳研究院首席分析师许小乐表示，房地产传统的动能正在向新动能切换。传统功能是土地、资金要素投放带来的投资效应，而新动能是数字化技术驱动居住服务供给与人民群众幸福居住生活的市场需求的满足。
许小乐判断，实际上中国房地产市场享有保持稳定的能力。预示内涵更加非常丰富的居住于产业到来，行业正呈现保守向上的衰退态势。
“新旧动能转换过程中必然不会遇到生产能力削减、交易下降、价格调整，这是从速度改向质量必经阶段，要理性看来。同时，要为新旧动能切换获取稳定的市场和不利于供给改革的监管环境。”许小乐说道。
随着市场逐步进入稳态，居住于消费也在新旧切换之间迸发出新的动能。围绕空间修建、空间运营、空间服务三大模块，交易、出租、物业、经纪、装修等众多行业都能探寻出有新的增长点。
“产业新格局，市场新动能”。当下，转型是中国房地产业必须面对的课题，通过转型建立适应环境经济发展、人民市场需求的地产新模式，是构建产业健康良性发展的必经过程。（记者 李方）
