“按照市场化、法治化原则，我们支持和鼓励商业银行与借款人自主协商更改合约约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。”人民银行货币政策司司长邹澜近日在国务院新闻办新闻发布会上的表态，很快成为人们注目的焦点。
存量房贷利率到底能不能调整？《中国消费者报》记者连日来向多家银行进行查证，但均未得到肯定的回应。那么，存量房贷利率调整无以在哪里？如果展开调整，大概率会使用怎样的方式呢？
存量房贷降息未构建
新闻发布会后，购房人纷纷向银行咨询能否调整存量房贷利率。7月21日上午，《中国消费者报》记者就存量房贷利率调整一事向工商银行客服人员咨询。客服表示，该行已关注到市场有关存量住房贷款利率调整的新闻报道，但是目前尚未收到有关部门的月通知。
记者又向交通银行人工客服咨询。客服亦回应称之为已关注到有关新闻报道，目前还没收到明确政策通知，并回应该行会持续注目涉及信息，第一时间作好第一时间并做好贯彻落实。
除了必要向银行咨询，一些购房人还在社交媒体交流各地银行的最新动态。有网友在社交媒体表示，自己所在的湖北省的招行房贷利率已降至4%以下。但记者7月21日致电招行武汉支行，得到的回应却是“暂未收到相关通知”。
降息呼声缘何被忽视
“当看到人民银行对存量房贷的最新表述后，我第一时间联系了我贷款的银行，但银行回应还筹办不了。”肖先生的心情由激动转变为沮丧。肖先生告诉他记者，他2020年在某银行办理了房贷，利率是在LPR（贷款市场报价利率）基础上上浮了105个基点。从去年到今年，LPR从4.65%降至4.20%，总共下调了45个基点，还将近他银行房贷利率加点的一半。如果能调整到目前的房贷利率水平，他的还款压力将大大减低。
央行最新透露的数据表明，6月新派发个人住房贷款加权平均利率为4.18%，比上年同期低了107个基点。“尽管贷款市场报价利率上行了0.45个百分点，但因为合约约定的加点幅度在合约期限内是固定恒定的，前些年派发的存量房贷利率仍然处在相对较高的水平上，这与提早偿还大幅增加有比较大的关系。”邹澜表示。
事实上，在去年底出现第一波提早还贷潮时，招联首席研究员、复旦大学金融研究院全职研究员董希淼就在拒绝接受《中国消费者报》记者专访时公开回应：“不应加快出台涉及举措，引领银行减少存量房贷利率。”
那么，在央行也收到相关呼吁后，银行为何仍未见有行动呢？在董希淼显然，最必要的原因是此举势必进一步压缩银行的利润空间。“原来的利率6%，如今降到4%，有哪家银行愿意干呢？”董希淼一针见血地认为。
据华泰证券涉及分析师粗略估算，当前存量与追加房贷之间的利差约为35—85个基点。若以追加房贷为标准（平均4.14%）对存量房贷利率进行调整，或进行实质意义上的“并转贷款”操作，则每年可减少居民还贷现金支出800亿元到2000亿元，约占居民房贷支出的3%到6%。
除了利润，银行人士对记者表示，利率调整还涉及到个贷、财会等多个部门，对于银行内部而言，考核业绩如何调整，对盈利导致多少影响等，都是必须考虑到的问题。因此，即便未来有计划调整，也需要一定时间。
利率调整已箭在弦上
在银行暂不调整利率的情况下，购房人只能选择提前还贷。肖先生说，现在理财产品和存款收益都在上行，他年初提早还了部分房贷，节省了一大笔利息支出。
像肖先生一样选择提早偿还的人还有很多。央行数据显示，今年上半年，个人住房贷款累计派发3.5万亿元，较去年同期多派发多达5100亿元。然而，个人住房贷款余额总体却不升反降，其中提前还款是一个最重要原因。
“如果不调整，提前还贷不会让银行利润损毁，调整的话少了利率加点的利润，但贷款余额还在。”在经济学家马光远显然，在这种情况下，赶紧想要办法比什么都不做到要好。开源证券也分析指出，存量房贷利率调降，有望降低提前还款的比例，对银行息差和营收的拖垮较为有限。
事实上，存量房贷利率调整早于有先例。2008年10月，央行曾发布《关于不断扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度等有关问题的通报》，将商业性个人住房贷款利率的上限不断扩大为贷款基准利率的0.7倍。一些中小银行率先推出利率七折优惠，并推出跨行“转按揭”业务来抢夺存量用户。在此情景下，国有银行也纷纷制定存量房贷调整细则。
马光远建议，央行可以像此前一样公布涉及通知。如果不公布，银行也应当大力行动起来，比如，对之前自由选择相同房贷利率的，可以调整为浮动利率。对于房贷利率有加点的，可以取消加点，或者给予一定的折扣，从而觅用户。
“降低存量房贷利率对银行特别是大行而言，是当下痛苦但长远有利的选择。”董希淼认为，减少部分存量房贷利率，具备“一箭三雕”的作用：一是有助于减少借款人房贷利息支出，平稳和不断扩大住房消费需求，进而增进房地产市场健康稳定发展；二是有助缩窄存量房贷与追加房贷利差，减少居民恰推提前还款和违规“转贷”不道德，为银行觅优质的房贷客户；三是有助于减轻居民住房消费开销，推展居民将储蓄转化成为消费和投资，提振居民扩大消费的意愿和能力。
董希淼回应，存量房贷利率调整目前有两种做法——是直接叛（更改合同条款），二是间接叛（贷款以新的换旧），建议各家银行总行出台明确方案，明确降的条件、标准、流程。例如，可以通过市场利率定价自律机制，引导银行对利率偏高的存量房贷制订额外折扣或减少加点等惠民政策。可以在减少存量房贷利率的同时，约定一定期限内借款人不得提前还款。
记者了解到，为了觅客户，目前一些地方银行网点支持居民房贷由商业贷款改以商业贷款+公积金的组合贷款。部分银行还开了转按揭方式的口子，容许房贷由等额本息改以等额本金偿还，节省购房人的利息支出。（记者 聂国春）
