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过去一年,在郑州买房赚钱的都是谁?

2022-01-23来源:郑州房产网过去一年,在郑州买房赚钱的都是谁?

开始正文之前,先说道三个观点:

1、未来郑州只有20%的核心资产,能够明显赚的只有1%。

核心资产只有20%的逻辑在于房地产和城镇化的增长速度换挡,增量到存量的博弈转化。而1%赚在于购入价格、持有成本和交易损耗等对收益的毁灭。这个时候必须你个人的战略的组织-确认资产布局;技术能力-选筹挖笋;资源属性-金融科技树根的搭配。

2、楼市的上涨是非线性的。

最近一直在输入的一句话就是 [价格是价值的反映,价值是基本面的投射] ,当然这句话是不对的。真正对的是 [价格=基本面+情绪] ,如果情绪到了,4年潜伏,一年完成补涨。

3、未来楼市周期还在,但不会显著拉长。

政策、趋势不可对抗,但房产自身最重要的[资源占有]属性也无可替代,所以未来最明显的结果就是过去3-4年的投资周期,可能被变长到5-7年。带来的两个严重影响是:

① 持有人成本急剧减少;

② 选筹重要性大幅度上升,投错一次很难翻身。

OK ,如果你能接受以上观点,我们转入正文。

1、阐释当下郑州的市场状态和底层逻辑,去解释郑州房产投资这个事情能无法腊?

2、如果能干,如何找到20%的核心资产?

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先来俯瞰当下的郑州楼市,几个关键词:库存、人口、销量、情绪衰竭、封闭、调控艺术。

1、郑州当下的库存去化周期30个月


但郑州的去化周期是分层的,环郑50个月、四环19.3个月、黄金四边形核心区7个月,这也能分别对应环线板块的价格测试情况。如金水北、杨家经开的价格情况;二七新区、常西湖新区、管南的价格情况;绿博、港区、南龙湖的价格情况;

2、人口、销量

① 郑州前十名全国10大人口流入城市,有人就有住房需求;

② 郑州新房销量全国前茅,2016年33万套、2017年32万套、2018年34万套、2019年28万套、最差的2020年24万套;

以上是实实在在的基本面。

3、情绪中风

情绪中风没什么争议的,从销量反应来看2018年是情绪最高峰,2019、2020、2021三而竭。

郑州当下的广泛市场状态就是满城从容、降价不断刺激,总而言之情绪已经成为当下郑州市场的最大敌人。

4、封闭

① 郑州的差额税政策回绝了很多外来资金;

② 相比武汉、合肥、杭州、西安等郑州对省外人口、资金的吸引力偏小;

5、调控艺术

房住不炒的长沙是如何公寓救市,如何每年徵高限价房价上涨5%的?

过去一轮暴击再暴击的东莞,最近如何悄悄调低契税刺激市场的?

连涨66个月的西安如何全城打新,维持市场情绪的?

综上,郑州非常做事、憨厚。

总结:

1、在全国各大城市中郑州的泡沫是最少的;

2、一堆利空也没政策介入,情绪很差,但人口流向稳定、销量不差;

3、郑州房产投资这个事还能干!

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在如何找到20%的核心资产这个层面,必须要讲的是当下的房产投资逻辑和2016年以前是几乎不同的,特别是水库体系的选筹逻辑有根本性问题。

口说无凭,三步走,复盘过去一年,逆行情压力测试,寻找涨价的项目,报废要素,合并同类项,得到涨价规律。

2020-2021(上) 郑州典型逆势上涨的二手房:

PS、新房价格没有实际意义,二手房才能代表市场真实价格

蓝堡湾板块: 正弘数码公寓、蓝堡湾、英地天骄华庭;

高新区板块: 金科城 、美景菩提;

高铁站板块: 海马公园、中豪汇景湾、建业天筑;

金水北板块: 正弘澜庭叙、和昌悦澜、康桥朗城、锦艺金水湾;

老经进板块: 恒大绿洲、富田九鼎世家。

简单报废:

1、学区要素:正弘数码公寓、金科城、美景菩提;

2、 提高、品质要素:其他项目全部满足这一要素,特别是建业天筑将品质溢价演绎到极致;

继续细化挖出深层次因素:

1、成熟区域、成熟期板块、配套成熟;

2、除高新区以外,都在大东区,还包括金水、东站、老经开;

3、相对堵塞的存量市场;

这点非常最重要,也容易被忽视,高铁车站不必多说,绝对的封闭存量市场;恒大绿洲、富田九鼎世家、 正弘澜庭叙,和昌悦澜,康桥朗城,锦艺金水湾都是相对堵塞的存量市场。

之所以强调[相对]是因为,以和昌悦澜,康桥朗城为例,他们在当下是整个北站唯二的次新,所以充分享用到了供需关系优势。但预示着康桥天樾九章的入市、三年后市场格局就不会巨大变化。

这样的深层次因素也需要注意!

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在上述逻辑上我们还须要逆向思考,两个显性要素:学区、提高/品质。

其他区域一定也有这样的项目。学区我们不做到过多阐释,目前争议比较大,为什么其他项目没明显涨幅?

我们看几个典型案例;中原的锦艺城、二七的康桥金域上郡、低新的万科城、管南的永威城等等在最近一年半价格走势,明确不再详细阐述。

观点有以下拓展:

1、小区属性必须与板块属性相符。

每个区域都有自己的价格天花板,触顶之后,都将步入一路下跌,比如康桥金域上郡、比如锦艺城,你也可以理解为价格约束和总价约束。所以从投资角度碧桂园云顶很难跑完输掉大盘。

2、远郊、供应量大的品质次新不会产生溢价。

因为增量搏杀一定压制品质次新的产品溢价,未来常西湖、二七、管南、惠济西都会面对这种情况;

3、不要刚需板块卖改善项目 不要刚需板块买大户型;

4、提高板块顶级小区大户型溢价最低,参考蓝堡湾板块、高铁车站板块;

5、第一梯队的品质提高项目,物业决定后续价格走势,参照建业天筑、瀚海晴宇最近一年价格走势;

最后总结:

1、区域是第一要素,必要决定资产上限;

2、配套成熟期是价值底线;

3、存量市场是框架,要求价值体系不被冲击;

4、品质、学区双轮驱动,单一要素做到极致都可以无限冲高区域天花板,比如建业天筑、海马公园都没学区优势;

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获得投资密码之后,还要深刻思维的问题是为什么?

那么理解2016行情与2019行情,就有助理解当下房产投资底层逻辑的变化。

PS、2019-2020全国多个一二线城市如深圳、上海、北京、杭州、东莞、佛山、合肥、西安、武汉光谷等有一轮行情,郑州无规模行情。

一个典型缩影就是解读2016新区博暴击 VS 2021确定性为王。

当下的背景切换是城镇化增长速度换挡、房地产政策压制造成的市场压制+情绪压制,非常简单总结就是城市动能广泛严重不足,购买力普遍严重不足/陷入观望。

在一轮行情中,房价上涨模型中传导机制为 ① 顶级学区、核心区提高 ② 同区域、二三梯队产品 ③ 近郊 ④ 远郊 ⑤ 老斩、杨家破大、杨家斩小、商办

当城市动能严重不足、购买力不足,传导到① 、②,行情已经结束。这也是为什么上海的杨家破能涨,但郑州不行,两个城市购买力差距太大,上海可以传导到 ⑤ ④ ,郑州不行。

郑州的2016是大水漫灌的行情,无所谓品质优劣、房龄老旧、都能上涨,在供需关系极度紧张,情绪冷淡营造下买到比买对最重要的多。

但未来的郑州是购买力的精准浇灌,一切进入买方市场。谁有绝对的价值共识,谁就创下了新的供需关系,这也是为什么建业天筑继续涨价,和周边价差继续拉大。

新楼市常态下:

1、环线是封建迷信;

2、性价比也是封建迷信。

最后总结:

1、未来的楼市广泛动能不足,动能严重不足带给了结构性分化;

2、未来各大城市越来越陡峭、而城市内部各个区域也越来越陡峭 ;

3、城市向外扩展,但房产投资的价值向内坍塌;

4、全面拥抱确定性,亲吻价值共识,新区都不摸,现在敢以后也不有可能行;

5、提高有溢价,改善是王者!

6、长期价值投资!快活笋!控制现金流!

千秋逆流而上,沦为赚钱的1%。